Il presidente Donald Trump ha recentemente affermato sui social media che chiederà al Congresso di impedire ai grandi investitori e alle società di private equity di acquistare case unifamiliari.
Il suo piano non aveva molti dettagli, ma riecheggiava un ritornello comune in tutti gli Stati Uniti secondo cui gli investitori non dovrebbero possedere case e che fanno aumentare i prezzi.
CORRELATO: Il governatore Newsom prevede di reprimere gli acquisti di case aziendali in California
I critici sostengono che il problema è esagerato, con circa il 4% degli affitti unifamiliari di proprietà di investitori istituzionali. Gli studi nel corso degli anni hanno regolarmente dimostrato che la contea di San Diego ha una delle percentuali più basse di investitori istituzionali.
Tuttavia, è probabile che la mossa sia popolare tra gli elettori, e anche impedire ad alcune grandi aziende, come Blackstone, di acquistare proprietà potrebbe fare poca differenza per il mercato immobiliare.
Domanda: Il Congresso dovrebbe impedire ai grandi investitori di acquistare case unifamiliari?
Economisti
Ray Major, economista
SÌ: Agli investitori istituzionali dovrebbe essere vietato possedere case unifamiliari. Il sogno americano si basa sulla proprietà della casa e ogni persona negli Stati Uniti dovrebbe essere in grado di lavorare sodo e permettersi una casa. Gli investitori istituzionali riducono l’offerta e aumentano i prezzi delle case, trasformando i potenziali proprietari di case in affittuari per tutta la vita. Ciò, nel lungo periodo, eliminerà la capacità dell’americano medio di costruire ricchezza generazionale e di trasmetterla ai propri figli.
Caroline Freund, Scuola di politica e strategia globale dell’UC San Diego
NO: Gli investitori hanno effetti contrastanti sugli alloggi a prezzi accessibili. Le famiglie che non possono permettersi di acquistare beneficiano dell’affitto in quartieri con scuole forti. Gli investitori possono anche stabilizzare i mercati durante le fasi di recessione, come hanno fatto dopo la crisi finanziaria, quando i prezzi sono crollati. Per migliorare l’accessibilità economica, avrebbe più senso limitare la proprietà dei grandi investitori nei mercati in cui hanno potere di determinazione dei prezzi piuttosto che un divieto totale. E se l’obiettivo è aumentare l’offerta immobiliare e migliorare l’accessibilità economica, esistono strumenti di gran lunga migliori delle restrizioni agli investimenti.
Kelly Cunningham, Istituto per la ricerca economica di San Diego
NO: La stragrande maggioranza delle case unifamiliari appartiene a proprietari di piccole e medie dimensioni, meno del 5% a grandi investitori. Incolpare le grandi aziende sembra un desiderio populista di far sembrare che l’amministrazione si preoccupi dei prezzi delle case e faccia qualcosa per l’accessibilità economica, ignorando però i veri fattori che determinano i costi immobiliari e i problemi reali causati dall’eccessiva regolamentazione, dalle restrizioni allo sviluppo e dalle tasse composite. Incolpare gli investitori può portare a politiche che hanno conseguenze negative sui mercati nazionali nel complesso.
Alan Ginn, Università di San Diego
SÌ: Sebbene gli investitori istituzionali costituiscano una piccola parte del mercato, la loro influenza è in aumento. Sono importanti ai margini, il che può avere importanti implicazioni per alcune comunità locali. Aumentando la domanda di alloggi, provocano un aumento dei prezzi, determinando la crescita dei prezzi delle case come uno dei maggiori contributori all’elevato tasso di inflazione complessivo. Possono anche escludere singoli acquirenti, che potrebbero avere difficoltà a competere con le offerte in contanti in un contesto di tassi di interesse elevati.
James Hamilton, UC San Diego
NO: Se un investitore acquista una casa e la affitta, avrà una casa in meno occupata dal proprietario e una casa in più occupata da un inquilino. Ciò non modifica i costi totali degli alloggi. Inoltre, la Costituzione non attribuisce al Congresso o al Presidente il potere di emanare tale norma. Questo è un problema locale, non nazionale. La vera soluzione è ridurre le tasse locali e le restrizioni sulla costruzione di alloggi.
Norm Miller, Università di San Diego
NO: Questo limite alla proprietà istituzionale è il simbolo dell’interferenza della folla nel mercato immobiliare e, proprio come la regolamentazione degli affitti, è dannoso nel lungo periodo, inibendo l’allocazione del capitale e il nuovo accesso al mercato immobiliare. I prezzi delle case e i livelli degli affitti sono determinati in larga misura dai fondamentali della domanda e dell’offerta: ad esempio crescita dell’occupazione, migrazione, restrizioni urbanistiche, NIMBY e livelli di costruzione. Le istituzioni possono gestire gli affitti in modo più sistematico utilizzando strumenti di fissazione dei prezzi dinamici e procedure operative standardizzate, ma non determinano il mercato. Reagiscono ad esso.
David Ely, Università statale di San Diego
NO: La mancanza di case unifamiliari a prezzi accessibili è dovuta soprattutto all’insufficienza delle nuove costruzioni. I proprietari di case esistenti che scelgono di non aggiornare perché non vogliono rinunciare al prestito a basso interesse sono un fattore determinante. Data la percentuale relativamente piccola di case unifamiliari di proprietà di investitori istituzionali, un acquisto limitato di case non amplierà in modo significativo il patrimonio immobiliare a disposizione delle famiglie né ridurrà gli aumenti dei prezzi.
Manager
Phil Blair, Manpower
NO: La questione non è chi possiede le proprietà in affitto, ma quante poche sono disponibili. Il settore privato ha trovato una nicchia di investimento immobiliare e merita di poterla sfruttare. La legge sulla domanda e offerta dice che costruire più case e gli affitti crolleranno. L’amministrazione potrebbe liberare migliaia di acri di terreno sottoutilizzato in tutto il paese per gli alloggi di cui c’è tanto bisogno.
Chris Van Gorder, Scripps Salute
SÌ: La percentuale potrebbe essere bassa se si considera il numero di case acquistate da grandi investitori, private equity o altri investitori aziendali. Ma i loro acquisti aumentano il prezzo delle case riducendo l’inventario a disposizione di coloro che vogliono acquistare case per uso personale del patrimonio privato. Credo che questo potrebbe limitare il prezzo delle case aumentandone la disponibilità per gli acquirenti privati.
Jamie Moraga, Franklin Revere
NO: Il presidente Trump ha proposto di vietare ai grandi investitori istituzionali di acquistare più case unifamiliari. La parola chiave “più” suggerisce un limite, non una svendita. Invece di un divieto assoluto, il Congresso potrebbe trovare un sostegno bipartisan per prendere in considerazione un limite agli alloggi unifamiliari istituzionali. Un limite può facilitare la concorrenza per i nuovi acquirenti, aiutare a proteggere gli inquilini dai “mega-proprietari” e ridurre la concentrazione del mercato. Può anche contribuire a bilanciare l’accessibilità economica degli alloggi, le offerte di affitto e l’impatto sulla costruzione di alloggi.
Gary London, madre consulente di Londra
SÌ: Ma questo è un po’ un imbroglio finanziario perché ci sono relativamente poche case detenute nei portafogli istituzionali a San Diego. Propongo una legislazione che si concentri su 1) politiche di zonizzazione e uso del territorio per incoraggiare la costruzione di nuove abitazioni, 2) incoraggiare il ridimensionamento degli anziani eliminando le tasse sulle plusvalenze e 3) consentire un rinnovo una tantum delle tasse sulla proprietà esistenti per le nuove transazioni. Quindi emergerà un mercato di rivendita più robusto, combinato con la domanda di nuove case.
Bob Rauch, RA Rauch & Associates
NO: Gli investitori istituzionali rappresentano una piccola percentuale del mercato immobiliare, quindi vietarli farà ben poco per ridurre i prezzi. Forniscono anche alloggi in affitto a persone che non possono o non vogliono acquistare. Le proposte per limitare chi può acquistare proprietà fanno eco al tipo di politica portata avanti a New York dal sindaco Mamdani. Dobbiamo ridurre le normative, le tasse e le tariffe che limitano l’offerta. Limitare chi può acquistare case restringe il mercato e scoraggia la costruzione.
Austin Neudecker, Crescita della trama
SÌ: Sebbene la proprietà istituzionale rappresenti attualmente solo il 4% del mercato, i fondi con un crescente targeting algoritmico, offerte in contanti e conversione in affitti potrebbero spingere i prezzi e creare esternalità negative, colpendo in particolare i nuovi acquirenti. Eseguire innanzitutto prove specifiche del mercato con scadenze brevi e analizzare l’impatto su prezzi, offerta e convenienza prima di un’implementazione più ampia o di lasciarli scadere.
Hai un’idea per una domanda sull’Econometro? Scrivimi a phillip.molnar@sduniontribune.com. Seguimi sui thread: @phillip020
