Il tasso di appartamenti sfitti a Metro Denver è in aumento e gli affitti stanno diminuendo

Di fronte a un numero crescente di appartamenti sfitti, i proprietari di tutta l’area metropolitana di Denver hanno iniziato a tagliare gli affitti e ad aumentare le concessioni in modo più aggressivo negli ultimi tre mesi del 2025, secondo un aggiornamento trimestrale della Apartment Association of Metro Denver.

Nel terzo trimestre il tasso di appartamenti sfitti della regione è salito al 7,6% rispetto al 6,3% del terzo trimestre e al 6,9% dell’anno precedente. Un numero maggiore di appartamenti vuoti ha innescato un calo degli affitti medi da 1.816 dollari nel terzo trimestre a 1.754 dollari nell’ultimo trimestre, una media che non si vedeva dal primo trimestre del 2022.

“Oggi affittare un appartamento costa più o meno lo stesso che quattro anni fa”, ha detto mercoledì mattina in una conferenza stampa Scott Rathbun, presidente di Apartment Insights e autore del rapporto.

Per gli inquilini che possono ottenere agevolazioni, sono disponibili risparmi ancora maggiori. Le concessioni rappresentano in media il 9,5% dell’affitto totale, dando in media da quattro a cinque settimane di affitto gratuito all’anno. Per i nuovi sviluppi, le offerte di affitto gratuito possono avvicinarsi in media a tre mesi.

“Questa è una grande opportunità per un nuovo inquilino di entrare. È una situazione di locazione favorevole”, ha affermato Mark Williams, vicepresidente esecutivo di AAMD.

Il tasso di concessione è il più alto che Denver abbia mai visto in quasi 19 anni, e l’importo in dollari delle concessioni è il più alto nei 21 anni di storia del sondaggio Apartment Insights, ha detto Rathbun, aggiungendo di aver sentito di alcuni proprietari che regalano un anno di affitto gratuito e 50.000 dollari in premi solo per attirare gli inquilini.

Sottraendo le concessioni, gli affitti “effettivi” sono in media di circa 1.587 dollari al mese nella zona metropolitana di Denver, e fino a 1.300 dollari al mese per le proprietà costruite negli anni ’70, ha detto. Avere un affitto così basso richiede la volontà di trasferirsi, e sembra che molti affittuari lo siano, esercitando una pressione al ribasso su tutte le tipologie di appartamenti.

La situazione è diventata così estrema che gli appartamenti più vecchi ora hanno affitti paragonabili a quelli degli appartamenti con limiti di reddito costruiti con l’assistenza del credito d’imposta sugli alloggi per redditi bassi.

Dieci anni fa, gli appartamenti sovvenzionati presentavano tassi di sfitto estremamente bassi, pari al 2%, sottolineando la forte domanda di tali unità. Ma nel quarto trimestre il tasso di sfitti è stato del 7,2%, leggermente inferiore al mercato più grande. Per gli affittuari che realizzano il 60% del reddito familiare medio, il mercato offre un numero maggiore di unità naturalmente convenienti, che evitano il fastidio di rispettare le restrizioni governative sul reddito, ha affermato Rathbun.

Nel quarto trimestre si sono osservati un aumento della disoccupazione e un calo degli affitti in tutte le contee metropolitane. Le contee di Denver e Arapahoe hanno registrato i tassi di disoccupazione più alti, pari all’8,2%, in aumento rispetto al 6,6% e al 7% rispettivamente del terzo trimestre. La disoccupazione nella contea di Douglas è aumentata dal 5,2% al 6,9%, mentre nella contea di Jefferson è aumentata dal 5,5% al ​​7%.

Broomfield/Boulder ha registrato il mercato più ristretto con il 6,5% di sfitti, ma anche il calo percentuale trimestrale più significativo degli affitti con il 4,7%. La contea di Adams ha il secondo tasso di posti vacanti più basso con il 6,7%. I prezzi degli affitti sono scesi del 3,2%.

I condomini pre-anni ’70 a Denver avevano il tasso di posti vacanti complessivo più alto, pari al 12,3%, mentre le unità degli anni ’90 nella contea di Adams avevano il tasso di posti vacanti più basso, pari al 5,2%. Gli appartamenti pre-anni ’70 nella contea di Adams avevano l’affitto medio più basso, pari a 1.218 dollari al mese, mentre gli appartamenti vintage del 2020 nella zona di Broomfield/Boulder avevano l’affitto medio più alto, pari a 2.363 dollari.

L’eccesso di offerta è la ragione principale per cui i prezzi degli affitti diminuiscono. Nel 2024, gli sviluppatori hanno consegnato quasi 20.000 nuovi appartamenti, quasi il doppio della media storica recente. Quell’anno il mercato ne assorbì solo 14.000. Ciò ha contribuito ad un aumento del tasso di disoccupazione e ad un calo degli affitti nel quarto trimestre del 2024.

Nei primi nove mesi del 2025, il mercato sembrava aver digerito il surplus, consentendo al tasso di disoccupazione di tornare nella fascia media del 6%. Le nuove consegne hanno soddisfatto meglio la domanda dello scorso anno, con 15.330 unità costruite e 11.138 assorbite.

Ma c’era ancora quell’eccedenza rispetto al 2024, ha detto Rathbun. Nel quarto trimestre, gli sviluppatori hanno consegnato 3.087 unità, più in linea con le medie storiche. Ma invece di assorbirli, il mercato ha avuto un assorbimento negativo di 3.177 unità.

Un’analogia con la cena del Ringraziamento potrebbe aiutare a spiegare cosa sta succedendo. Un mercato affollato ha allontanato i 3.087 appartamenti messi sul tavolo prima e ha “rigurgitato” 3.177 unità precedentemente occupate. Il trimestre si è concluso con circa 34.000 appartamenti vuoti, rispetto ai 28.000 del terzo trimestre.

Rathbun ha affermato che i proprietari di condomini sono molto più in sintonia e reattivi ai cambiamenti della domanda rispetto ai proprietari di edifici per uffici, che hanno permesso che le loro proprietà si esaurissero e diventassero inutili piuttosto che infrangere gli arcaici patti di prestito imposti dagli istituti di credito che speravano in una svolta e avevano troppa paura di mostrare perdite di portafoglio.

Per questo motivo, nel centro di Denver hanno cominciato a riemergere edifici per uffici “trasparenti”, con vendite in difficoltà al 90% o inferiori ai prezzi di acquisto precedenti.

Finora i proprietari di appartamenti non vanno in default e non si fanno sequestrare i progetti dagli istituti di credito. E il tasso di disoccupazione, sebbene elevato, è ancora all’interno della media a lungo termine di circa il 6,6%. I proprietari stanno abbassando gli affitti, aumentando le concessioni e competendo ferocemente per accaparrarsi gli inquilini, anche se questo significa cannibalizzare gli insediamenti più vecchi e meno competitivi.