I prezzi degli appartamenti stanno diminuendo in un mercato altrimenti stabile

Lo scorso anno il mercato immobiliare del Colorado sembrava calmo e fresco in superficie, con cambiamenti minimi rispetto al 2024. Ma sotto la crosta ghiacciata scorrevano correnti turbolente.

Secondo un rapporto statale della Colorado Association of Realtors, lo scorso anno i prezzi di vendita medi, compresi condomini e case unifamiliari, sono rimasti sostanzialmente stabili a 550.000 dollari per l’intero anno, in aumento di 50 dollari rispetto al prezzo di vendita medio nel 2024. Il numero di immobili venduti è aumentato dell’1,8% raggiungendo 86.346, un altro movimento modesto.

E dopo un paio d’anni di rapidi aumenti, l’inventario delle case disponibili per la vendita si è stabilizzato. Alla fine dell’anno, c’erano 21.689 inserzioni sul mercato, in calo del 2,4% rispetto alle 22.217 disponibili alla fine del 2024. Il mercato aveva tre mesi di inventario disponibile a dicembre, vicino ai 3,1 mesi di inventario dell’anno precedente.

I venditori sono diventati più attivi lo scorso anno, mettendo in vendita 128.130 case e condomini, un aumento dell’8% rispetto al 2024. E il mercato ha messo alla prova la loro pazienza, con un annuncio che impiega in media 63 giorni per trovare un acquirente rispetto ai 55 giorni del 2024.

“Il 2025 è sembrato un anno di ripristino per l’edilizia abitativa del Colorado”, ha detto Jared Reimer, portavoce dell’associazione e agente immobiliare dell’area di Fort Collins, nei commenti che accompagnano il rapporto. “Non ci sono stati progressi o arretramenti drammatici, solo un mercato che è rimasto resiliente ed equilibrato nonostante la continua incertezza economica”.

La contea di El Paso è stata la contea più attiva dello stato per le vendite di case unifamiliari, rappresentando circa una vendita su sette in tutto lo stato. Il prezzo medio di una casa venduta è stato di 490.000 dollari, in aumento di 50 dollari rispetto al prezzo di vendita medio nel 2024. Il numero di vendite è aumentato del 2,7%, mentre l’inventario degli annunci sul mercato a dicembre è aumentato del 9% arrivando a 2.471.

I prezzi delle case unifamiliari sono diminuiti dello 0,7% nella contea di Denver per l’intero anno, passando da una media di 700.000 dollari nel 2024 a 695.000 dollari nel 2025. Le vendite totali sono scese dell’1% a 5.663, e le contee di Jefferson, Douglas, Arapahoe e Adams hanno tutte registrato vendite di case prima di Denver, leggermente più distaccata.

Denver si è distinta per un calo di quasi il 23% nel suo inventario di case in vendita, che è stato quasi 10 volte maggiore del calo del 2,4% a livello nazionale. Denver è rimasta leader nelle vendite di condomini e case a schiera, anche con un calo del 14% a 2.926 chiusure.

Il movimento all’interno del mercato immobiliare dello stato, altrimenti freddo, si è concentrato in due aree: l’angolo nord-occidentale dello stato e alcune contee del sud-est e del centro-sud.

La contea di Routt, sede di Steamboat Springs, ha registrato uno dei maggiori aumenti di prezzo nello stato: un aumento del 17,2% per le case unifamiliari a 1,57 milioni di dollari. Ciò è stato compensato da un calo del 2,4% dei prezzi degli appartamenti. La contea di Rio Blanco, un’opzione molto più conveniente, ha visto un aumento del 15% nel prezzo di vendita medio a $ 311.000. Anche i prezzi nella contea di Moffatt sono aumentati del 9,4% a 327.000 dollari.

Alla fine di settembre la contea di Routt sembrava destinata a un anno negativo, con inserzioni vendute in rialzo del 15% e inventario in aumento di quasi la metà, ha osservato Marci Valicenti, un agente immobiliare della zona di Steamboat Springs, nei commenti che accompagnavano il rapporto.

E poi il ritmo è cambiato.

“L’attività degli acquirenti che tipicamente raggiunge il picco in estate si è invece materializzata in autunno, portando a un costante miglioramento mese su mese. Alla fine dell’anno, le vendite unifamiliari hanno chiuso con un aumento del 2,5% rispetto al 2024, segnando una notevole inversione di tendenza. Delle 161 transazioni totali, 112 si sono concluse nella seconda metà dell’anno”, ha affermato.

La contea di Crowley, a est della contea di Pueblo, ha eguagliato l’aumento del 17,2% dei prezzi di vendita medi della contea di Routt. Si trattava di un decimo del livello del prezzo: $ 153.500. Più a est, vicino al confine con il Kansas, la contea di Prowers, sede di Lamar, ha registrato un aumento del 10,9% nei prezzi di vendita medi, raggiungendo i 214.000 dollari, e un aumento delle vendite del 7,2%. E a nord, la contea di Kiowa ha visto un aumento del 73% nel prezzo di vendita medio a 147.000 dollari, con l’avvertenza che l’aumento era basato su sette vendite.

La contea di Huerfano ha fatto bene con un aumento del prezzo di vendita medio del 14,9% a 338.900 dollari lo scorso anno, e la contea di Conejos, a sud di Alamosa al confine con il New Mexico, ha fatto ancora meglio con un aumento del prezzo del 23,1% a 240.000 dollari.

Ma la regione presentava anche sacche di debolezza, come la contea di Costilla, che ha registrato un calo del 17,7% nei prezzi medi di vendita delle case, e la contea di Bent, dove i prezzi sono scesi del 20%.

I cambiamenti nel mix di ciò che viene venduto in un dato periodo possono portare a notevoli variazioni di prezzo nelle contee meno popolate.

Questo è stato il caso della contea di San Miguel, sede di Telluride, che lo scorso anno ha registrato il calo dei prezzi più grande di qualsiasi altra zona: 68,7% per le case unifamiliari e 12,6% per i condomini. In entrambi gli anni sono stati venduti 56 immobili, ma l’anno scorso sono state immesse sul mercato molte meno case ultra-lusso rispetto al 2024, determinando un’oscillazione selvaggia. E le case hanno impiegato 212 giorni per trovare un acquirente.

Fatta eccezione per Telluride, lo scorso anno in Colorado il mercato unifamiliare ha sovraperformato significativamente il mercato dei condomini/case a schiera. Le vendite condominiali sono diminuite del 6,4% lo scorso anno, mentre il prezzo medio è sceso del 3,1% a 410.000 dollari. Secondo CAR, l’inventario attivo è sceso del 3,1% a 5.749 unità e, alla fine dell’anno, il mercato si è fermato su un’offerta di quattro mesi di annunci di condomini/case a schiera.

Le proprietà pignorate hanno impiegato 70 giorni per trovare un acquirente, rispetto ai 59 giorni del 2024 e ai 61 giorni delle case unifamiliari.

Eagle County, sede di Vail ed Edwards, ha vissuto uno dei mercati condominiali più difficili dopo Telluride, con prezzi medi in calo del 10,5% su base annua e del 32,6% su base annua a dicembre. Lo scorso anno le vendite sono diminuite del 6,6%, mentre lo stock di appartamenti è aumentato del 13,3%.

“Un fattore importante che ha influenzato l’attività di appartamenti e case a schiera è stata la svendita di due grandi complessi di appartamenti/case a schiera che avevano significativamente aumentato le prestazioni nel 2024 e sono stati completamente assorbiti all’inizio del 2025. Inoltre, la chiusura di un numero significativo di transazioni in sospeso a dicembre potrebbe fornire un impulso anticipato all’attività nel 2026”, afferma il rapporto di Vail-area.

Anche Grand County si è rivelata debole, con un calo del 6,6% nel prezzo medio di vendita dei condomini e un calo del 7,7% negli annunci venduti.

“A Winter Park, il prezzo medio di quotazione ha chiuso vicino a $ 849.000, in calo dell’8,5% su base annua, con giorni di mercato saliti a circa 104. Le proprietà dei resort hanno mostrato una pressione al rialzo inferiore rispetto all’inizio del decennio, anche se la fine del 2025 ha visto una rinnovata attività degli acquirenti e gli acquirenti in contanti hanno rappresentato circa il 25% delle transazioni”, ha affermato un commento di Real CAR su Grand CAR.

In confronto, i prezzi medi delle case sono scesi del 2,7% nella contea di Pitkin, meno di quanto ci si potrebbe aspettare dato un calo di quasi un terzo delle vendite. La contea di Routt ha visto un calo del 2,4% nei prezzi medi, accompagnato da un aumento del 76,6% nell’inventario condominiale, che potrebbe segnalare debolezza quest’anno. Nella contea di Summit, i prezzi delle case sono scesi dello 0,8%, mentre le vendite sono aumentate del 3% e le scorte sono diminuite del 6%.

Anche il mercato condominiale di Metro Denver si è indebolito, con prezzi di vendita medi in calo del 3,7% a 395.000 dollari e vendite in aumento dell’8% rispetto al 2024. Lo scorso anno le inserzioni hanno impiegato in media 59 giorni per trovare un acquirente, rispetto ai 45 giorni del 2024.

La contea di Broomfield è stato il mercato condominiale più debole nell’area metropolitana, con un calo del 10% nei prezzi di vendita medi e un calo delle vendite del 17% lo scorso anno. La contea di Boulder, invece, è andata in controtendenza, con un aumento del 2,2% nei prezzi medi delle case e un aumento delle vendite dell’1,4%.