Il presidente degli Stati Uniti Donald Trump ha dichiarato sui social media che sta ordinando al governo federale di acquistare obbligazioni ipotecarie per un valore di 200 miliardi di dollari, una mossa che secondo lui aiuterebbe ad abbassare i tassi di interesse ipotecari in un momento in cui gli americani sono preoccupati per i prezzi delle case. Trump e la Casa Bianca stanno cercando di dimostrare che stanno rispondendo alle preoccupazioni degli elettori sull’accessibilità economica in vista delle elezioni di medio termine di novembre. I prezzi delle case sono generalmente aumentati più velocemente dei redditi a causa della continua carenza di costruzioni, rendendo difficile per gli affittuari acquistare la loro prima casa e per gli attuali proprietari passare a una nuova proprietà – una sfida che risale al primo mandato di Trump e alla ripresa dal crollo del mercato immobiliare che ha scatenato la crisi finanziaria globale nel 2008. Trump ha affermato che le due società di mutui controllate dal governo, Fannie Mae e Freddie Mac, hanno 200 miliardi di dollari in contanti che verranno utilizzati per effettuare l’acquisto.
“Ciò abbasserà i tassi ipotecari, abbasserà i pagamenti mensili e renderà più conveniente possedere una casa”, ha affermato Trump sui social media. I funzionari della Casa Bianca non hanno risposto immediatamente alle domande sulle tempistiche su come sarebbero avvenuti gli acquisti. In passato la Federal Reserve ha acquistato titoli ipotecari durante periodi di turbolenza economica per contribuire ad abbassare i tassi di interesse, spingendo molti proprietari di case a rifinanziarsi a tassi di interesse del 3% o meno. I bassi tassi del recente passato stanno rendendo i proprietari di case riluttanti a vendere le loro proprietà, privando il mercato delle scorte. “Ad alto livello, sento che questo mette un cerotto su un problema più profondo, e probabilmente non abbasserà i tassi di interesse abbastanza da negare l’impatto della stabilizzazione dei tassi di interesse ipotecari”, ha affermato Darryl Fairweather, capo economista presso l’agenzia di intermediazione immobiliare Redfin. Fairweather ha stimato che gli acquisti pubblici di debito ipotecario potrebbero ridurre da 0,25 a 0,5 punti percentuali rispetto al tasso di interesse su un mutuo a tasso fisso di 30 anni.
Ma ha avvertito che gli acquisti non affronteranno altri fattori come la carenza cronica di case sul mercato, che ha contribuito a rendere la proprietà di una casa inaccessibile per molti americani. Secondo Freddie Mac, che fu preso in custodia da Fannie Mae nel 2008, quando l’economia americana crollò durante la Grande Recessione, i tassi ipotecari erano in media intorno al 6,2%. I tassi ipotecari a trent’anni non sono scesi al di sotto del 6% dal settembre 2022. “Un taglio dei tassi di interesse ipotecari di un quarto o mezzo punto potrebbe incoraggiare una maggiore domanda di margine, ma non credo che risolverà i vincoli esistenti nel mercato immobiliare”, ha affermato Fairweather. Esiste anche il rischio che Trump spenda le riserve di liquidità che dovrebbero contribuire a fornire protezione contro una recessione economica simile a quella avvenuta durante la Grande Recessione. In un certo senso, Freddie Mac e Fannie Mae potrebbero essere più vulnerabili se dovesse accadere qualcosa di negativo al mercato immobiliare, il che significa che Trump scommette che tale possibilità sia altamente improbabile. Separatamente, la Fed detiene nel suo bilancio titoli garantiti da ipoteca per un valore di quasi 2mila miliardi di dollari.
Si tratta di un calo rispetto ai 2,7 trilioni di dollari del giugno 2022. La Fed ha iniziato a liquidare le sue posizioni in debito ipotecario mentre l’economia statunitense si riprende dalla pandemia globale. I tassi ipotecari hanno iniziato a salire di pari passo con l’aumento dell’inflazione a causa della pandemia globale, con l’indice dei prezzi al consumo che ha raggiunto il massimo di quattro decenni nel 2022. Il tasso medio dei mutui ipotecari è sceso da circa il 7% all’inizio del secondo mandato di Trump lo scorso anno, ma il calo ha fatto ben poco per rassicurare un pubblico che si sente sotto pressione dai costi degli alloggi, del cibo e dell’energia. Quando i tassi di interesse scendono, potrebbe diventare più economico onorare il debito immobiliare su base mensile. Pagamenti mensili più bassi possono migliorare l’accessibilità per un periodo fino a quando i prezzi delle case non si adegueranno in risposta alle variazioni dei prezzi. Secondo la Federal Reserve di St. Louis, a metà dello scorso anno c’erano circa 21.100 miliardi di dollari di debiti ipotecari in circolazione. Molti proprietari di case hanno approfittato dei tassi di interesse più bassi durante la pandemia per rifinanziare i loro mutui a tassi pari o inferiori al 3%. Trump ha dichiarato il mese scorso di voler presentare riforme immobiliari, e mercoledì ha dichiarato di voler impedire agli investitori istituzionali di acquistare case.
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