L’attivista Dan Loeb sta rispolverando la sua penna avvelenata mentre cerca di rinnovare il consiglio di amministrazione di CoStar Group

Azienda: Costar Group Inc. (CSGP)

un lavoro: Gruppo Costar Si impegna a fornire mercati immobiliari online, informazioni e analisi nei mercati immobiliari commerciali e residenziali. Opera attraverso i seguenti segmenti: portafoglio CoStar, portafoglio di servizi di informazione, portafoglio multifamiliare, portafoglio LoopNet e portafoglio di altri mercati. Il segmento di portafoglio CoStar è costituito da due categorie di crediti commerciali in base alla localizzazione geografica: Nord America e Internazionale. Il segmento di portafoglio Servizi Informativi comprende quattro categorie di crediti commerciali: CoStar Real Estate Manager; Ospitalità, Nord America; ospitalità internazionale; e altri servizi di informazione. Il portafoglio multifamiliare, il portafoglio LoopNet e altri settori del portafoglio di mercato si concentrano su un’unica classe di crediti commerciali. L’azienda è stata fondata da Andrew Florence e Michael Klein nel 1987 e ha sede ad Arlington, Virginia.

Valore di mercato dei titoli: $ 26,07 miliardi ($ 61,50 per azione)

proprietà: 0,71%

Costo medio: non disponibile

Il commento dell’attivista: Third Point è un hedge fund multistrategia fondato da Dan Loeb, che assumerà selettivamente posizioni di attivista. Loeb è uno dei veri pionieri dell’attivismo degli azionisti e uno dei pochi attivisti che hanno dato forma a quello che è diventato l’attivismo degli azionisti moderno. Ha inventato il messaggio con la penna avvelenata in un momento in cui era spesso necessario. Col cambiare dei tempi, passò dalla penna del veleno al potere della discussione. Third Point ha avuto una rappresentanza amichevole nei consigli di amministrazione di aziende come Baxter e Disney, ma la società non esiterà a lanciare una battaglia per procura se verrà ignorata.

Che cosa sta accadendo

Il 27 gennaio il terzo punto Ho inviato un messaggio Al Consiglio di Amministrazione di CoStar che li invita a (1) sostituire la maggioranza del Consiglio e allineare la remunerazione del management al rendimento totale per gli azionisti; (2) considerare alternative strategiche per Homes.com e le relative attività immobiliari residenziali; e (3) rifocalizzarsi sul proprio core business immobiliare commerciale. Il terzo punto era precedentemente limitato da restrizioni in seguito alla liquidazione dei posti nel consiglio di amministrazione dello scorso anno, terminata il 27 gennaio. La società prevede ora di nominare un nuovo elenco di amministratori.

dietro le quinte

CoStar Group (CSGP) è un fornitore di mercati immobiliari e di informazioni e analisi online sul mercato immobiliare. Gestisce marchi importanti tra cui CoStar Suite, LoopNet, Apartments.com e Homes.com. Circa il 95% dei ricavi della Società deriva dai suoi principali franchising immobiliari commerciali (“CRE”), che consistono in gran parte in CoStar Suite e Apartments.com. Queste aziende beneficiano di elevate barriere all’ingresso, forte potere di fissazione dei prezzi, dati proprietari e modelli di business basati su abbonamenti che generano entrate ricorrenti e flussi di cassa liberi altamente prevedibili. A causa di queste dinamiche, questa società è stata storicamente scambiata a premio rispetto ai suoi colleghi di servizi di informazione, ma ora opera in linea con loro.

Questo calo nella valutazione della società deriva in gran parte dal forte investimento di CoStar nel mercato immobiliare residenziale (“RRE”), Homes.com, che la società ha acquisito nel Maggio 2021. Fin dall’inizio, il piano di CoStar di creare una società di annunci online dominante nel settore RRE statunitense era profondamente imperfetto. A differenza delle attività principali di CoStar Suite e Apartment.com, Homes.com non dispone di chiari vantaggi competitivi e di una significativa differenziazione e deve affrontare una forte concorrenza da parte di concorrenti affermati come Zillow. Tuttavia, negli ultimi cinque anni, Costar ha investito circa 5 miliardi di dollari nel settore immobiliare, di cui 3 miliardi negli Stati Uniti. Nonostante questo massiccio investimento, le società immobiliari statunitensi hanno generato solo 60 milioni di dollari di ricavi nel 2024 e 80 milioni di dollari nel 2025. Inoltre, oltre a queste perdite finanziarie dirette, queste iniziative hanno spostato l’attenzione dal core business immobiliare commerciale, limitando il loro potenziale di crescita.

È stato questo background che inizialmente ha portato Third Point ad assumere CoStar l’anno scorso, cosa che alla fine ha portato a Contratto di sostegno Tra DE Shaw e il terzo punto. Questo accordo prevedeva (1) l’aggiunta di Christine McCarthy, John Beresford e Rachel Glaser come amministratori al Consiglio di amministrazione; (2) Michael Klein, Christopher Nassetta e Laura Kaplan si sono ritirati dal Consiglio di amministrazione; (3) Nomina di Louise Sams quale Presidente Indipendente del Consiglio di Amministrazione; e (4) istituire un comitato per l’allocazione del capitale. Sebbene questi cambiamenti di gestione sembrino essere un passo significativo nella giusta direzione, i progressi compiuti sono stati profondamente deludenti. Il management ha continuato a portare avanti le sue iniziative di rischio negli Stati Uniti, cambiando spesso strategia e mancando obiettivi anche dopo averla rivista. In effetti, gli affari di RRE sono andati così male che nel 2025 la società ha tagliato i prezzi di abbonamento a Homes.com di oltre il 30% e si prevede che Homes.com ridurrà il suo EBITDA rettificato per il 2025 di oltre il 65%. Inoltre, queste perdite non scompariranno presto, poiché la nuova guidance a medio termine di Costar prevede ora che Homes.com non raggiungerà il pareggio fino al 2030. Non sorprende che questi fallimenti continueranno a riflettersi nella performance delle azioni della società, che ha sottoperformato l’indice S&P 500 di oltre 45 punti percentuali dalla data dell’accordo e di oltre 120 punti percentuali negli ultimi cinque anni.

Con la moratoria ormai finita, forse non sorprende che Third Point abbia intensificato il suo coinvolgimento, inviando una lettera al consiglio di amministrazione di CoStar invitandoli a (1) sostituire la maggioranza del consiglio e allineare la remunerazione del management al rendimento totale per gli azionisti; (2) considerare alternative strategiche per Homes.com e le società RRE correlate; e (3) rifocalizzazione sul core business dei diritti di proprietà intellettuale. Sebbene le ultime due di queste iniziative possano sembrare un gioco da ragazzi, visti i precedenti menzionati sopra, sollevano una domanda preoccupante sul motivo per cui ciò non è stato già implementato. La risposta a questa domanda è l’incapacità del consiglio di amministrazione di ritenere responsabile il management. L’azienda, infatti, ha premiato il CEO Andrew Florence. Nel 2024, ha guadagnato quasi 37 milioni di dollari di compenso totale, collocandolo nel 10% dei migliori amministratori delegati dell’indice S&P 500, anche se la società rientra nell’ultimo 10% degli amministratori delegati. Il Consiglio non ha fatto nulla per affrontare questo problema in futuro, proponendo di collegare solo il 25% dei suoi futuri incentivi a lungo termine al rendimento totale degli azionisti, disaccoppiando ulteriormente la sua retribuzione dai risultati per gli azionisti, soprattutto rispetto a un CEO che ha una proprietà azionaria minima. Ciò è stato fatto attraverso un nuovo consiglio che comprende tre degli otto amministratori recentemente nominati attraverso l’accordo transattivo Third Point/DE Shaw, che sembra confermare il grado di controllo che l’amministratore delegato mantiene sulla società.

Anche se questo può sembrare un compito arduo, se il terzo punto ha successo, il potenziale di rialzo sembra grande. L’azienda sottolinea che CoStar Suite da sola ha un notevole potere di determinazione dei prezzi non sfruttato, con un prezzo di vendita medio di soli 350 dollari al mese, che è significativamente inferiore rispetto a prodotti di servizi di informazione simili. Third Point ritiene inoltre che la società abbia significative opportunità di espansione nei mercati finali adiacenti e di sviluppo di nuovi prodotti di agente. Nel complesso, Third Point ritiene che il settore immobiliare commerciale dovrebbe essere in grado di raggiungere margini EBITDA superiori al 50% nel medio termine, con un’ulteriore espansione nel tempo man mano che i concorrenti alla fine raggiungeranno margini dal 60% al 70%. Inoltre, il bilancio di una società sottofinanziata offre anche la possibilità di riacquistare vantaggiosamente le azioni, creando maggiori opportunità per creare valore per gli azionisti. Mettendo tutto insieme, senza la distrazione di RRE, Third Point ritiene che il business CRE possa raddoppiare i ricavi a un ritmo medio-adolescente e aumentare gli utili per azione di oltre il 20% annuo.

Questo post è un esempio di attivismo dei contributori come dovrebbe essere. Third Point ha concordato rapidamente e amichevolmente un accordo con la società per darle la possibilità di dimostrare a Third Point che poteva cambiare i suoi modi e iniziare a invertire le sue scarse prestazioni. Se CoStar Group avesse fatto questo, non staresti leggendo questo adesso. Ma l’azienda ha fatto il contrario, appoggiandosi a una strategia che ha deluso sia lei che i suoi azionisti. Quindi, Third Point ora sa due cose con certezza: (1) il cambiamento è assolutamente necessario e (2) tre nuovi direttori non sono sufficienti per liberare Firenze dal controllo del consiglio. Ci aspettiamo di vedere Third Point nominare da tre a sei nuovi direttori. Due dei tre direttori (Christine McCarthy e John Beresford) nominati nell’accordo dello scorso anno sono stati selezionati da Third Point e prevediamo che non saranno presi di mira quest’anno. Quindi, supponendo che siano in ballottaggio come titolari, il Punto Tre potrebbe ottenere la maggioranza del consiglio vincendo tre seggi. La decisione se approvare più di tre candidati verrà presa dopo aver consultato i consiglieri di strategia e fatto calcoli alternativi, soprattutto nell’era del suffragio universale. C’è una remota possibilità che la compagnia arrivi a otto se la compagnia non nomina McCarthy e Beresford. Speriamo di vedere nominato un dirigente di Third Point perché in situazioni come questa, in cui è necessario un cambiamento fondamentale e quel cambiamento è stato accolto con resistenza da parte del fondatore/CEO per molti anni, aiuta avere nella stanza l’attivista che ha progettato il piano e che ne è più appassionato. Sebbene Third Point non lo richieda pubblicamente, è difficile immaginare uno scenario in cui la società ottenga una rappresentanza significativa nel consiglio di amministrazione e Florence rimanga amministratore delegato: nessuno dei due sembra volerlo.

Third Point, fondata da Dan Loeb, è un vero pioniere nell’attivismo degli azionisti, ma negli ultimi anni lo ha utilizzato con maggiore parsimonia a seconda del contesto di mercato e delle opportunità dettate. Ha inventato il messaggio con la penna avvelenata in un momento in cui era spesso necessario. Col cambiare dei tempi, passò dalla penna del veleno al potere della discussione. Tuttavia, in questa campagna vediamo sfumature del vecchio Dan Loeb – che usa frasi come “consiglio incompetente” e “CEO debole e suoi luogotenenti”. Abbiamo particolarmente apprezzato la sua analogia con il compenso del CEO per i bambini delle scuole elementari che vincono premi di partecipazione per essere arrivati ​​​​all’ultimo posto. CoStar Group ha visto un nuovo e più amichevole Dan Loeb in aprile quando ha scelto tre nuovi manager. Ora, l’azienda potrebbe aver risvegliato Dan Loeb dal passato, che era rimasto in una sorta di letargo per anni. Non lo sapremo con certezza fino al 13 marzo, quando apriranno le candidature.

Ken Squire è fondatore e presidente di 13D Monitor, un servizio di ricerca istituzionale sull’attivismo degli azionisti, nonché fondatore e gestore di portafoglio del 13D Activist Fund, un fondo comune che investe in un portafoglio di investimenti attivisti.