Il nostro vicino pensa che il suo recinto sia nel posto sbagliato e che gli abbiamo rubato parte della terra: cosa possiamo fare?

Circa otto mesi fa il mio vicino ha chiamato i commercianti per sostituire la sua recinzione.

Dopo aver smontato quello vecchio Si trovava nel posto sbagliato e ha interrotto il lavoro sostenendo che gli avevamo effettivamente rubato parte della terra.

Viviamo nella nostra casa da 50 anni e un vicino l’ha acquistata nel 2020. La vecchia recinzione è stata eretta dai precedenti proprietari della casa del mio vicino molti anni fa e prima non abbiamo mai avuto problemi.

Abbiamo incaricato un avvocato e dei periti abilitati che hanno preparato un rapporto confermando che non possedevamo nessuna delle loro terre.

Una foto di Google Earth mostra un muro con un altro vicino rimosso anni prima che acquistasse la casa. Sospettiamo quindi che non abbia preso le misure dal posto giusto.

Il vicino in seguito ottenne il rapporto del suo geometra che, come il nostro, indicava che non possedevamo la sua terra. Tuttavia, non lo accetta e dice che non procederà con la discussione finché il suo geometra non avrà rilasciato un rapporto soddisfacente.

Cosa si può fare per convincerlo a installare una nuova recinzione nelle stesse condizioni della vecchia recinzione e a restituirci la nostra privacy?

Jane Denton di This Is Money risponde: Nella tua situazione, il passo successivo sarebbe organizzare una visita congiunta in loco per entrambi i tuoi geometri. Ciò avvierà il processo di risoluzione del problema una volta per tutte.

Ma da quando mi hai contattato per la prima volta, mi hai informato che il tuo vicino non risponde più al suo geometra e non fisserà una visita.

Il fatto è che due periti hanno entrambi dichiarato che nella vostra proprietà non avete trovato alcun terreno del vicino, e hanno detto che la recinzione andrebbe rimessa dov’era.

Le planimetrie del catasto saranno in grado di fornire alcune indicazioni sui confini della proprietà e dovresti controllarle se non l’hai già fatto.

Hai già sopportato otto mesi di recinzioni e senza privacy. So che sei arrabbiato, ma dovresti fare quello che puoi per evitare una lunga e costosa controversia legale in piena regola, che può facilmente trasformarsi in un caso come questo.

La mediazione e la stesura di accordi sui confini concordati di comune accordo possono essere una buona opzione.

Tuttavia, non sono sicuro che il tuo vicino sarebbe d’accordo.

Per una panoramica delle opzioni legali che puoi prendere in considerazione, ho chiesto i loro suggerimenti a due avvocati.

Olivia Egdell-Page, partner e responsabile della proprietà presso Joseph A. Jones & Co, afferma: I Mi dispiace apprendere delle difficoltà che stai riscontrando con il tuo vicino. Vivere insieme, impegnati in conflitti e non avere confini fisici deve essere difficile da affrontare.

In queste circostanze si verificano controversie sui confini, quando una recinzione può essere stata eretta nella posizione sbagliata, dando a un proprietario della proprietà un po’ di terreno in più a scapito di un altro.

Le planimetrie catastali, pur essendo utili per visualizzare l’estensione della proprietà, mostrano solo i confini ‘generali’.

All’atto della richiesta di registrazione, il Catasto rifletterà quella che considera un’interpretazione ragionevole del terreno negli atti di pre-registrazione, nella mappatura dell’Ordnance Survey dell’epoca e in qualsiasi registrazione esistente.

Poiché le registrazioni sono state effettuate in tutta l’Inghilterra e nel Galles nel corso di molti anni, le registrazioni sono state completate sulla base della mappatura in diversi momenti nel tempo, risultando in schemi di diverso dettaglio e talvolta accuratezza.

Detto questo, le tue proprietà potrebbero essere registrate in momenti diversi nel corso del tempo, il fatto che i tuoi rispettivi periti siano d’accordo è incoraggiante.

Senza vedere il titolo legale non sono in grado di dare consigli specifici. Tuttavia, nei casi in cui vi sia una domanda riguardante la posizione di un confine fisico, è possibile stipulare un accordo sul confine con un vicino per determinare tale posizione.

In questo caso sembra improbabile che si raggiunga un accordo sufficiente per renderlo formale.

Lei ha gestito la questione esattamente come consiglierei su questo punto, vale a dire nominare un geometra per valutare e confermare l’esatta posizione del confine in questione.

Per quanto riguarda i passaggi successivi, potresti contattare il tuo avvocato per vedere se ci sono informazioni per indicare chi è responsabile del confine in questione all’interno degli atti di proprietà. Se questa è una tua responsabilità, potresti invece voler costruire un nuovo confine.

Non mi aspetto che tu recuperi alcun contributo per il costo di questi lavori, tuttavia, nel ripristinare la tua privacy, potresti considerarli soldi ben spesi.

In una controversia sui confini, un’ingiunzione del tribunale è un potenziale rimedio legale che può essere utilizzato per costringere un vicino a ripristinare una recinzione che è stata rimossa o posizionata in modo improprio sulla tua proprietà.

Ottenere un’ingiunzione è solitamente l’ultima risorsa dopo che sono stati tentati altri metodi di risoluzione e richiede un’azione legale e pertanto comporta costi aggiuntivi.

Come per qualsiasi azione legale, c’è la possibilità che questa situazione aumenti, così come i costi coinvolti, quindi questa dovrebbe essere un’opzione da considerare solo quando tutte le altre strade saranno state esaurite.

Se però il tuo vicino si rifiuta di unirsi a te, vale la pena chiedere ulteriori consigli per capire come procedere.

Manjinder Kaur Atwal, direttore del diritto abitativo presso Duncan Lewis, afferma: Questa è una classica fila di confini e, sfortunatamente, hanno l’abitudine di trascinarsi a lungo dopo aver lasciato l’edificio del buon senso.

Sui fatti che hai presentato, la posizione del tuo vicino è completamente priva di merito.

Le prove indicano un confine permanente supportato dall’opinione degli esperti di entrambe le parti.

Una volta che anche il suo geometra concorda sul fatto che la recinzione debba essere ripristinata nella sua posizione originale, il continuo rifiuto diventa irragionevole piuttosto che argomentativo.

In termini giuridici, non sembra restare da risolvere alcuna vera controversia sui confini.

È importante sottolineare che l’ultimo aggiornamento fa luce sul motivo per cui le cose non stanno andando da nessuna parte. Se il tuo vicino non risponde al proprio geometra o gli chiede di partecipare alla discussione o di visitare il sito comune perché non conferma il pagamento delle parcelle, non è cautela: è ostruzione per inazione.

I tribunali si aspettano che le parti si impegnino in modo costruttivo con le prove degli esperti. Impedire al proprio esperto di portare avanti la questione è qualcosa di cui i giudici hanno una visione molto negativa.

Detto questo, le controversie sui confini raramente riguardano le linee di un piano. Quando c’è qualcuno che dovresti essere al tuo fianco, l’escalation dopo che la questione legale è stata risolta può approfondire la spaccatura e rendere scomoda la vita di tutti i giorni.

Ecco perché spesso è saggio proporre la mediazione o un’altra forma di risoluzione alternativa delle controversie come ultimo ramoscello d’ulivo, prima di andare direttamente in tribunale.

Una mediazione breve e strutturata può consentire al tuo vicino di accettare la prova di un esperto e andare avanti, senza le spese, lo stress e il risentimento duraturo che il contenzioso può comportare. I giudici incoraggiano attivamente ciò e si aspettano che le parti cerchino di risolvere le questioni amichevolmente, ove possibile.

Se la mediazione viene rifiutata o semplicemente ignorata, la tua posizione diventa più difficile.

Il tuo avvocato dovrebbe quindi inviare una lettera formale prima di procedere, affermando che il confine è stato determinato professionalmente, che non vi è alcuna violazione e che il continuo mancato ripristino della recinzione sta interferendo con il tuo diritto alla privacy e al tranquillo godimento. La lettera dovrebbe fissare un termine breve e preciso per il ripristino della recinzione.

Se ciò non richiede ancora un’azione, puoi chiedere al tribunale un’ingiunzione che costringa il tuo vicino a rimettere a posto la recinzione.

I tribunali sono particolarmente comprensivi quando una parte viene lasciata senza privacy per mesi a causa del comportamento irragionevole dell’altra.

Potresti inoltre avere diritto al risarcimento dei danni, inclusa la perdita di servizi e le spese professionali da te sostenute.

Un ultimo punto: raramente è saggio che il tuo vicino affermi di avere un consulente legale quando tu non l’hai. I giudici apprezzano la trasparenza e hanno poca pazienza per le controversie fabbricate.

In breve, avete svolto un lavoro sensato e proporzionato. Prova la mediazione come ultima risorsa per risolvere la questione in via amichevole, ma se il tuo vicino continua a scavare, la legge ti offre strumenti chiari ed efficaci per porre fine a tutto ciò e riconquistare la tua privacy.