Perché San Diego guida la California nelle approvazioni degli appartamenti

Mentre Los Angeles è alle prese con una carenza di alloggi, può imparare da San Diego, che si è dimostrata migliore nel persuadere le imprese di costruzione a costruire di più.

La città sta diventando più accogliente per gli sviluppatori, dicono gli esperti del settore, con meno regolamenti e tasse, una migliore pianificazione e minori controlli sugli affitti.

“È più facile costruire a San Diego che a Los Angeles a causa della sua struttura legale, della cultura politica e del processo definito”, ha detto Kevin Shannon, co-responsabile dei mercati dei capitali presso l’agenzia di intermediazione immobiliare Newmark, che sta supervisionando la vendita di un vasto sito di sviluppo a San Diego con migliaia di appartamenti.

Il risultato: nell’ultimo trimestre, il numero di nuovi appartamenti in costruzione nella contea di San Diego è aumentato del 10% rispetto a tre anni fa, mostrano i dati CoStar. La costruzione di nuovi appartamenti nella contea di Los Angeles è diminuita del 33% nello stesso periodo, toccando il minimo degli ultimi 11 anni nei tre mesi fino a dicembre. San Diego sta espandendo il suo parco appartamenti a un ritmo quasi doppio rispetto a Los Angeles e ad altri grandi centri urbani dello stato.

Los Angeles ha il tasso di posti vacanti più basso della nazione e il tasso di affitti più alto a livello nazionale. Tuttavia, l’offerta di nuove unità in affitto, che costituiscono la maggior parte delle nuove abitazioni a Los Angeles, si sta assottigliando nonostante la forte domanda.

Mentre i legislatori locali creano regolamenti per proteggere gli affittuari e mantenere bassi gli affitti nella speranza di combattere i senzatetto, gli sviluppatori e gli economisti avvertono che regolamenti fuorvianti possono spesso aumentare i costi di costruzione e manutenzione degli appartamenti, rendendo più difficile trarre profitto da progetti nuovi ed esistenti. Coloro che già hanno appartamenti possono essere protetti, ma alla lunga se ne costruiranno meno, dicono.

Il controllo degli affitti è stato recentemente al centro di controversie. La città di Los Angeles ha rafforzato i controlli sugli affitti.

Ha abbassato il limite di aumento dell’affitto per gli appartamenti a canone stabilizzato, una parte enorme del patrimonio immobiliare della città che ospita circa la metà dei residenti della città. Sebbene il limite non si applichi alle unità costruite dopo il 1978, scoraggia comunque gli sviluppatori, poiché invia il segnale sbagliato a coloro che sono già preoccupati per le restrizioni.

A livello statale, una legge immobiliare simile che avrebbe dimezzato il tetto massimo dell’affitto al 5% annuo è morta in legislatura la scorsa settimana. I membri dell’Assemblea hanno deciso che molte delle restrizioni potrebbero essere controproducenti.

“Sembra carino e umanamente premuroso e sono affettuosi e indistinti, ma qualcuno deve dare”, ha detto il membro dell’Assemblea Diane Dixon (R-Newport Beach). “Fino a che punto spingiamo i proprietari immobiliari?”

San Diego non prevede il tradizionale controllo degli affitti, sebbene implementi protezioni per gli inquilini meno restrittive a livello statale.

A Los Angeles, la misura ULA, conosciuta come tassa sulle ville, è un altro dei motivi principali per cui i costruttori decidono di costruire altrove. Indicano anche altre normative locali che rendono difficile sfrattare gli inquilini che non pagano l’affitto.

“Langline è stata ridimensionata dalla maggior parte della comunità degli investitori”, ha detto in ottobre il costruttore di appartamenti Ari Kahan del California Landmark Group.

Fare affari a San Diego è facile grazie alle sue politiche di sviluppo immobiliare, al processo di approvazione dei progetti e all’atteggiamento generale favorevole alle imprese, hanno detto gli addetti ai lavori del settore. Delinea ciò che vuole in un piano generale e, se i progetti sono conformi a quello, possono essere approvati a livello del personale comunale.

“San Diego ha un piano generale chiaro e applicato e, per la maggior parte, si attiene ad esso”, ha detto Shannon. “San Diego aggiorna il suo piano comunitario e poi consente ai progetti di andare avanti se sono conformi.”

“Al contrario, il piano generale di Los Angeles è obsoleto e incoerente”, ha detto. “Quasi tutto richiede un’approvazione discrezionale.”

I funzionari eletti a Los Angeles, compreso il Consiglio comunale, hanno la facoltà di decidere se un nuovo progetto può essere realizzato, il che può aggiungere mesi al suo processo di approvazione poiché le proposte passano attraverso il municipio e le riunioni pubbliche.

“La città di San Diego continua a dare priorità all’autorizzazione e allo sviluppo di nuove case per soddisfare le esigenze abitative della nostra regione e sostenere un futuro migliore per tutti gli abitanti di San Diego”, ha affermato Peter Kelly, portavoce del Dipartimento di pianificazione urbana. “Attraverso piani comunitari aggiornati, processi di autorizzazione semplificati e un’attuazione proattiva delle leggi statali sull’edilizia abitativa, stiamo lavorando per aumentare l’offerta e l’accessibilità economica degli alloggi in tutti i quartieri”.

Ha detto che la città aggiorna ogni anno il suo codice di sviluppo del territorio per semplificare il processo di autorizzazione e accelerare la produzione di alloggi. Aggiunge inoltre la possibilità di costruire nuove case attraverso la modifica della zona e l’aggiornamento dei piani comunitari della città, con particolare attenzione alla collocazione di nuove case e posti di lavoro vicino ai trasporti pubblici, ai parchi e ai servizi.

“Se riusciamo a portare più offerta, si spera che ciò farà scendere gli affitti”, ha detto Kip Malo, un agente immobiliare dell’ufficio JLL di San Diego.

La maggior parte dei nuovi appartamenti verranno costruiti fuori dal centro di San Diego, ha detto Malo. “La città ha compiuto uno sforzo concertato per cercare di ripulire il centro e la situazione è migliorata, ma c’è ancora molta strada da fare.

Naturalmente, i costruttori di San Diego devono ancora affrontare gli stessi ostacoli che colpiscono i costruttori di altre città, come i tassi di interesse che rendono i prestiti edilizi più costosi rispetto al passato.

Anche le recenti politiche di Washington non hanno aiutato. Le tariffe elevate hanno fatto lievitare il costo dei materiali e delle attrezzature da costruzione, mentre la repressione dei lavoratori privi di documenti ha ridotto e sfregiato gran parte della forza lavoro internazionale su cui fa affidamento l’industria.

Il settore edile della California dipende dai lavoratori migranti. Secondo un rapporto di giugno del Bay Area Council Economic Institute, circa il 61% dei lavoratori edili dello stato sono immigrati e il 26% di loro sono privi di documenti.

San Diego è “ancora la California”, ha detto Malo, e i progetti non possono essere approvati dagli sviluppatori in Texas e in altri stati che non devono affrontare requisiti più rilassati per i nuovi progetti, ha detto Malo, ma “i venti politici si sono spostati a favore degli sviluppatori.”