La casa che voglio acquistare ha nel suo perimetro la fognatura pubblica: posso realizzare un ampliamento?

Sono un acquirente per la prima volta e sto per acquistare una piccola casa a Londra.

Il processo di transito ha sollevato un problema. Dalle planimetrie risulta che all’interno del perimetro della proprietà è presente una fognatura pubblica.

Mi è stato detto che la compagnia idrica deve concedere l’accesso quando necessario. Se voglio costruire un ampliamento sopra l’area di scarico, anche questo può essere un problema.

Un ampliamento è qualcosa che potrei prendere in considerazione in futuro, dato che la casa è piccola.

Dovrei rinunciare del tutto allo shopping? Se mi trasferisco, come posso essere sicuro di poter prolungare? Oppure sarebbe troppo costoso e complicato?

Jane Denton di This Is Money risponde: Le fognature pubbliche che attraversano i confini delle proprietà sono molto comuni.

Se finisci per acquistare una casa, la rete fognaria pubblica sarà di proprietà e gestita dalla tua compagnia idrica locale anche se possiedi il terreno.

La compagnia idrica avrà il diritto legale di accedere alla tua proprietà se ha bisogno di riparare o aggiornare la rete fognaria.

Di solito questo può essere fatto tramite un tombino, quindi è improbabile che debbano scavare il tuo giardino, ad esempio.

Tuttavia, i diritti legali di un’azienda idrica possono influenzare l’espansione pianificata, quindi comprendere i tuoi diritti e le tue responsabilità ora ti aiuterà a evitare problemi legali, finanziari e di pianificazione in futuro.

Anche se questo può sembrare scoraggiante, non dovresti procrastinare. Ci sono buone probabilità che tu possa acquistare la casa e costruire un ampliamento.

Per costruire legalmente un’estensione, dovrai richiedere quello che è noto come accordo di ricostruzione presso l’autorità idrica locale. Senza questa approvazione, potresti dover affrontare difficoltà quando venderai la tua proprietà in futuro.

Nella peggiore delle ipotesi, l’azienda idrica potrebbe chiedere il permesso di rimuovere l’estensione e obbligarti a pagare

Ho parlato con due esperti per conoscere le loro opinioni sulla tua domanda.

Olivia Agdel-Page, Joseph A. Partner e Responsabile della proprietà presso Jones & Company, afferma: La ricerca dell’acqua e del drenaggio è una parte cruciale del processo di trasporto.

Ciò non solo conferma lo stato della connessione della proprietà e i mezzi di fatturazione, ma conferma anche se eventuali tubi o scarichi si trovano all’interno dei confini della proprietà o nelle vicinanze.

Prendo atto che desideri estendere la proprietà, quindi avere queste informazioni in questa fase ti consentirà di prendere una decisione informata su come procedere.

Se stai costruendo nel raggio di tre metri da una fogna pubblica o nel raggio di un metro da uno scarico pubblico laterale, dovrai ottenere il consenso della compagnia idrica, in questo caso possibilmente Thames Water.

Una società idrica ha il diritto, in virtù del Water Industry Act del 1991, di accedere alla proprietà per mantenere, riparare, sostituire e rinnovare le fognature pubbliche.

Se qualche lavoro di costruzione lo limita, la società ha il diritto di richiedere un’ingiunzione per rimuovere l’edificio e recuperare eventuali danni, cosa che chiaramente non è la vostra intenzione.

È possibile stipulare un contratto di costruzione con la società idrica, completamente separato dal processo di pianificazione.

Un contratto formale confermerà il loro accordo con i lavori proposti e potrà essere considerato affidabile da te e inviato ai potenziali acquirenti.

I lavori non dovrebbero iniziare senza un accordo e la Società idrica si riserva il diritto di apportare modifiche al progetto, che potrebbero comportare costi imprevisti o ritardi per l’utente.

Il costo per stipulare un contratto di ricostruzione è determinato dal diametro interno della fogna, quindi vale la pena chiedere informazioni a Thames Water per confermare questo e quindi il costo previsto del contratto di costruzione prima di impegnarsi nell’acquisto.

Tieni presente che eventuali danni agli scarichi o alle grondaie durante la costruzione sono di tua responsabilità in quanto proprietario della casa, quindi devi assicurarti di rispettare pienamente i requisiti di Thames Water per costruire la tua estensione in tempo.

Ad esempio, potrebbero richiederti di spostare un tombino nel tuo giardino o, in alcuni casi, addirittura di deviare una fogna.

Se sei consapevole e comprendi i requisiti, non ci sono ostacoli per procedere con l’acquisto, sebbene questo scenario mostri quanto sia importante la scoperta nel processo.

Jessica Barnes, avvocato presso Saw Legal, afferma: Trovare una fogna pubblica all’interno del confine della proprietà può sembrare allarmante, soprattutto quando hai già intenzione di espanderla, ma ciò non significa automaticamente che dovresti andartene.

A Londra in particolare, questa situazione è sorprendentemente comune. Il nostro team di trasporti di Londra se ne occupa regolarmente e la maggior parte degli acquirenti è sollevata nel sapere che di solito è gestibile piuttosto che un motivo per rinunciare all’acquisto.

Molte case sono state costruite molto prima dei moderni sistemi di drenaggio e gli scarichi spesso corrono sotto giardini, ritorni laterali e parti della casa stessa.

Poiché le fogne sono pubbliche, l’autorità idrica ha i diritti legali di utilizzo se sono necessarie riparazioni o aggiornamenti. Nemmeno le estensioni possono bloccare tale accesso, motivo per cui all’inizio questo problema sembra così impegnativo.

In tutta Londra, tale autorità sarà Thames Water, e qualsiasi lavoro di costruzione entro tre metri da una fognatura pubblica o direttamente sopra di essa richiederà probabilmente un accordo di ricostruzione.

Si tratta di un accordo formale che conferma che l’estensione proposta non danneggerà la rete fognaria né impedirà la futura manutenzione.

Laddove sia richiesto un contratto, non è facoltativo ed è necessario presentare domanda prima dell’inizio dei lavori. Di solito sarà necessario fornire piani dettagliati e progetti di fondazione per dimostrare che il tubo sarà sicuro.

Nei casi semplici, il processo è abbastanza indolore. Potrebbe essere prevista una tassa per la richiesta, spesso di centinaia di sterline, e talvolta un’ispezione durante la costruzione. Ciò che conta è farlo bene.

Costruire senza contratto può esporvi a notevoli costi di riparazione se le grondaie vengono successivamente danneggiate e può causare problemi al momento della vendita.

Il costo è una preoccupazione comprensibile, ma la maggior parte degli acquirenti è sorpresa di apprendere che questo raramente diventa un grosso grattacapo finanziario. A meno che non sia necessario deviare le fognature, cosa molto meno comune, il costo aggiuntivo è solitamente modesto nel contesto di un progetto di espansione.

Un problema che spesso viene trascurato è il creditore ipotecario. Vale la pena verificare in anticipo se hanno dei requisiti relativi alla presenza di grondaie e il tuo avvocato può confermare se è necessario segnalare qualcosa.

I finanziatori di solito lo accettano, ma possono chiedere garanzie che siano in vigore le autorizzazioni adeguate.

Prima di decidere se ritirarsi, sostituisci l’incertezza con i fatti. Chiedete al vostro avvocato piani di drenaggio dettagliati, parlate con un geometra della fattibilità e, se necessario, fate un’indagine informale con Thames Water.

Se per te una proroga è assolutamente essenziale e i primi consigli suggeriscono che l’approvazione sarebbe altamente improbabile, potrebbe valere la pena di rinunciarvi.

Ma per molti acquirenti alle prime armi, questo è diventato un problema gestibile piuttosto che un problema.