Quale futuro per i tassi ipotecari?

I tassi ipotecari Prime sono scesi a circa il 3,5% nelle ultime settimane poiché un certo numero di istituti di credito hanno tagliato in modo aggressivo le offerte di mutuo per la casa.

I tassi tipici delle ipoteche fisse a due e cinque anni tendono al ribasso.

Secondo gli ultimi dati dell’esaminatore di tassi MoneyFacts, la correzione media a due anni è ora del 4,81%.

Un mutuo di £ 200.000 pagato in 25 anni significa pagare circa £ 1.147 al mese.

Per la maggior parte delle economie domestiche, a seconda del capitale proprio o dell’entità del deposito, dovrebbe tuttavia essere facilmente raggiungibile un tasso ipotecario fisso compreso tra il 3,51 e il 4,25%.

Il prezzo dei mutui a tasso fisso è fortemente influenzato da dove i mercati monetari si aspettano che i tassi di interesse si muovano in futuro.

Dopo aver votato a favore del mantenimento dei tassi di interesse nella sua ultima riunione, la Banca d’Inghilterra probabilmente taglierà i tassi questo mese. Questi sono già scontati negli attuali tassi ipotecari fissi.

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Tassi ipotecari: cosa è successo

La Banca d’Inghilterra ha tagliato il tasso base al 3,75% il mese scorso. Tuttavia, il tasso di base è stato ridotto dell’1,5% dall’agosto 2024, quando era stato ridotto per la prima volta dal 5,25%.

È giusto dire che il mercato ipotecario è ora un po’ più stabilizzato.

Nel 2023, una combinazione di aumenti dei tassi di base e preoccupazioni sui dati sull’inflazione ha visto i tassi medi dei mutui fissi a due anni raggiungere il massimo estivo del 6,86%, secondo MoneyFacts, mentre i tassi fissi a cinque anni hanno raggiunto il 6,35%.

Tuttavia, i tassi ipotecari sono ancora molto più alti di quelli di cui godevano i mutuatari prima del picco del 2022.

Circa quattro anni fa, la media era di circa il 2,5% per una soluzione quinquennale e del 2,25% per una biennale.

Fino all’ottobre 2021, alcuni dei tassi ipotecari più bassi erano inferiori all’1%.

I tassi ipotecari scenderanno o saliranno?

L’aspettativa attuale è che la Banca d’Inghilterra taglierà i tassi una o due volte nel 2026 al 3,5% o al 3,25%.

Questa aspettativa ha portato allo swap SONIA, un tasso di prestito interbancario che prevede dove saranno i tassi ipotecari tra due o cinque anni. Gli istituti di credito lo utilizzano per determinare il prezzo del mutuo a tasso fisso.

Dopo il Bilancio del Cancelliere del 26 novembre, il compromesso di Sonia si è attenuato poiché anche i costi di finanziamento del governo sono diminuiti.

Al 5 gennaio, lo swap a due anni era al 3,45% e quello a cinque anni al 3,63%, non lontano dai tassi ipotecari più bassi.

I mutui a tasso fisso dovrebbero scendere ancora di più per vedere un calo più drammatico da qui.

Inflazione e aumento dei tassi ipotecari

I tassi ipotecari hanno iniziato ad aumentare alla fine del 2021, quando l’inflazione ha iniziato a salire, con il risultato che la Banca d’Inghilterra ha aumentato il tasso base per cercare di contrastarla.

Le conseguenze del blocco del Covid, combinate con l’invasione dell’Ucraina da parte della Russia nel febbraio 2022, hanno alimentato l’iperinflazione. Le banche centrali sono state colte di sorpresa e si sono affrettate a cercare di frenare la situazione con tassi di interesse più alti.

I tassi ipotecari sono aumentati dopo il mini-budget del Liz Truss-quasi Quartet alla fine di settembre 2022, con un’ondata di tagli fiscali non finanziati che hanno destabilizzato i mercati obbligazionari.

Dopo che Truss si è dimesso nell’ottobre 2022, il nuovo cancelliere Jeremy Hunt ha annullato quasi tutti gli annunci di mini-budget. I mercati si sono calmati e il costo del denaro è sceso così come sono scesi anche i tassi ipotecari.

Ma a seguito di una nuova serie di dati sull’inflazione più elevati nella tarda primavera del 2023, i mercati hanno iniziato a scommettere sul tasso di base che avrebbe raggiunto il 6,5%. Ciò ha portato al panico inflazionistico durante l’estate e gli erogatori di mutui ipotecari hanno nuovamente aumentato i tassi.

Una volta che le preoccupazioni sull’inflazione si sono attenuate, le aspettative sui tassi di interesse si sono allentate in modo significativo, ma l’inflazione si è rivelata più vischiosa del previsto nel 2024 e la Banca d’Inghilterra ha mantenuto il tasso base al 5,25%.

Con l’inflazione finalmente tornata al suo obiettivo del 2%, la Banca si è finalmente sentita a suo agio nel tagliare i tassi al 5% nella riunione di agosto 2024 e poi di nuovo in quella di novembre.

Dopo aver mantenuto i tassi a dicembre, li ha tagliati nuovamente a febbraio e poi ancora a maggio prima di decidere di mantenerli a giugno.

Nel mese di agosto la banca ha tagliato i tassi dello 0,25% portandoli al 4%, tasso che mantiene oggi.

L’inflazione è stata del 3,2% nei 12 mesi fino a novembre, mostrano gli ultimi dati dell’ONS.

Al 3,2%, l’inflazione è ancora al di sopra dell’obiettivo del 2% della Banca d’Inghilterra I membri del MPC possono astenersi da ulteriori tagli dei tassi.

Dovresti sistemare per due o cinque anni?

La scelta della durata dell’impegno dipende da ciò che pensi accadrà ai tassi di interesse, ma soprattutto dovresti tenere maggiormente conto delle tue circostanze personali.

David Hollingworth aggiunge: ‘I tassi a due anni sono ora le offerte più economiche, ma i mutuatari devono riflettere attentamente se una sicurezza a lungo termine sia più adatta a loro, piuttosto che passare direttamente al tasso più basso.’

I fattori chiave includono se puoi trasferirti presto, quanto apprezzi la sicurezza dei pagamenti fissi per un periodo di tempo più lungo e quanto bene puoi far fronte all’aumento delle spese ipotecari.

I tassi fissi di qualsiasi durata danno ai mutuatari una garanzia di quali saranno i loro pagamenti di mese in mese.

Coloro che optano per una soluzione biennale più breve supportano il calo dei tassi di interesse nei prossimi due anni, o almeno rimangono stabili, in modo che le loro bollette non aumentino quando arriva il momento di rifinanziare.

I mutuatari con soluzioni quinquennali stanno bloccando tassi che sanno non cambieranno nel tempo, forse perché credono che i tassi possano aumentare o perché preferiscono la sicurezza. Le soluzioni quinquennali erano molto popolari quando i tassi erano bassi.

Se i tassi continuano a scendere, un mutuo tracker senza spese di rimborso anticipato potrebbe mettere i mutuatari nella posizione di trarne vantaggio.

Tuttavia, nonostante tutti i potenziali benefici, un prodotto tracker lascerebbe anche le persone vulnerabili a ulteriori aumenti dei tassi di base, che sono più costosi dei tassi attualmente fissi.

Qualunque sia il tipo di mutuo adatto alle tue circostanze, fare acquisti e parlare con un buon intermediario ipotecario è una mossa intelligente.

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Quali sono i migliori tassi ipotecari?

Abbiamo dato un’occhiata alle migliori offerte sul mercato basate su un mutuo di 25 anni per una proprietà di £ 290.000: l’attuale prezzo medio delle case, secondo l’ONS.

Le seguenti offerte di mutui sono le migliori in termini di tassi più bassi.

Potrebbe non essere l’offerta più economica in generale se si considerano anche le spese di organizzazione.

Mutui di grande deposito

Mutuo a tasso fisso quinquennale

NatWest ha un tasso fisso quinquennale del 3,75% e una commissione di £ 1.495 su un prestito del 60%.

Santander ha un tasso fisso quinquennale del 3,76% con una commissione di £ 799 su un prestito del 60%.

Mutuo a tasso fisso di due anni

Santander ha un contratto biennale a tasso fisso del 3,55% con una commissione di £ 749 su un prestito/valore del 60%.

Halifax ha un tasso fisso biennale del 3,57% su un prestito del 60% con una commissione di £ 999.

Mutui di deposito di medio raggio

Mutuo a tasso fisso quinquennale

A livello nazionale è applicato un tasso fisso quinquennale del 3,83% con una commissione di £ 999 su un prestito del 75%.

Santander ha un tasso fisso quinquennale del 3,86% con una commissione di £ 999 su un prestito del 75%.

Mutuo a tasso fisso di due anni

A livello nazionale è applicato un tasso fisso biennale del 3,67% con una commissione di £ 999 sui prestiti al 75%.

Santander ha un tasso fisso biennale del 3,69% con una commissione di £ 749 su un prestito/valore del 75%.

Mutui a basso deposito

Mutuo a tasso fisso quinquennale

NatWest ha un tasso fisso quinquennale del 4,2% e una commissione di £ 745 su un prestito del 90%.

A livello nazionale BS ha un tasso fisso quinquennale del 4,21%, con una commissione di £ 999 su un prestito del 90%.

Mutuo a tasso fisso di due anni

Nationwide BS ha un tasso fisso biennale del 4,03% e un prestito del 90% con una commissione di £ 999.

Virgin Money ha un tasso fisso biennale del 4,03% e una commissione di £ 995 su un prestito del 90%.

Tracker e mutui a tasso di sconto

Un grande vantaggio di un mutuo tracker è la flessibilità. Lo svantaggio è che attualmente sono più costosi, quindi ci vorrà qualche altro taglio dei tassi di interesse prima che i mutuatari inizino a concludere accordi a tasso fisso.

A volte questo può essere il caso di un mutuo a tasso di sconto, che si colloca ad un certo livello inferiore al tasso variabile standard del creditore.

Un mutuo a tasso fisso comporterà quasi inevitabilmente una commissione di rimborso anticipato, il che significa che sarai limitato a quanto in più puoi pagare o affrontare potenzialmente migliaia di sterline in commissioni se scegli di andartene prima della fine del periodo di contratto iniziale.

Potresti essere in grado di portare con te un mutuo fisso se ti trasferisci, poiché la maggior parte è mobile, ma non vi è alcuna garanzia che la tua nuova proprietà sia idonea o potrebbe esserci un divario tra la tua proprietà.

Molte offerte tracker non prevedono spese di rimborso anticipato, il che significa che puoi aumentare i livelli quando vuoi – e questo va bene per alcune persone.

Assicurati di prepararti a un forte aumento del tasso di base che prevedi.