Ci siamo trasferiti in una casa bifamiliare poco più di un anno fa. Sfortunatamente, il nostro vicino più vicino è davvero orribile.
Ha già minacciato di portarci in tribunale per dimostrare che è il proprietario del vialetto e del giardino antistante, anche se non è così.
Un atto per un vialetto condiviso dimostra che ciascuno di noi possiede metà del vialetto e dobbiamo concederci reciprocamente l’accesso.
L’atto dà accesso automobilistico al garage dietro la casa. Il garage non esiste in quanto abbiamo entrambe le proprietà ampliate.
Il nostro vicino insiste che non possiamo usare metà del suo vialetto per entrare con la nostra macchina quando vogliamo. Ci ha minacciato con un’ingiunzione. Stiamo progettando di sistemare il marciapiede caduto per far salire la nostra macchina.
Gravel Wars: un lettore di This Is Money vuole mettere una recinzione tra i vialetti condivisi (immagine stock)
Prima di Natale, il nostro vicino ha detto che voleva annullare l’atto e costruire un muro sotto il vialetto comune.
Ancora una volta, ha minacciato di portarci in tribunale se non fossimo stati d’accordo. La lettera sull’atto è stata scritta dal suo avvocato.
Staremo bene se il muro verrà costruito, ma non lo vogliamo abbattere dalla nostra parte. Inoltre, se vuole rimuovere l’atto, vogliamo che paghi per farlo.
Pensiamo che sia necessario un vero e proprio dialogo faccia a faccia su questo argomento. Se incontriamo faccia a faccia il nostro vicino e gli chiediamo di pagare le spese e diciamo di no, può portarci in tribunale e ottenere l’annullamento dell’atto?
Vogliamo evitare una saga legale complicata e costosa.
Jane Denton di This Is Money risponde: I vialetti condivisi non sono rari: alcuni costruttori moderni li utilizzano nei siti di nuova costruzione per lo sviluppo economico nello spazio, altri risalgono agli anni ’30.
Alcune persone che vivono con un vialetto condiviso non incontreranno mai problemi, ma per altri può essere problematico.
Rileggi attentamente gli atti immobiliari per verificare come funzionano l’accesso e la proprietà dei vialetti condivisi.
Il tuo vicino non può liberare unilateralmente e annullare l’atto. Ciò richiederebbe l’approvazione di entrambe le parti coinvolte o il passaggio attraverso il tribunale.
Non credo che un giudice o un tribunale prenderanno troppo bene l’approccio minaccioso del tuo vicino.
Anche il tuo vicino potrebbe avere difficoltà a mettere un muro attraverso un vialetto condiviso se interferisce con l’accesso alla tua proprietà.
È una buona idea incontrarsi faccia a faccia con il tuo vicino per discutere di questi problemi, in quanto ciò evita che la questione si trasformi in una vera e propria controversia legale.
Se riuscite a trovare un accordo su qualcosa tra di voi, assicuratevi che tutto sia per iscritto.
Manjinder Kaur Atwal, direttore del diritto abitativo presso Duncan Lewis, afferma: Nel mio lavoro, vedo spesso controversie come questa, ma la buona notizia è che le minacce del tuo vicino hanno poca validità legale.
Innanzitutto, il documento chiave qui è l’atto che regola il vialetto condiviso.
Manjinder Kaur Atwal è Direttore del diritto immobiliare presso Duncan Lewis
Se, come dici tu, si stabilisce che ciascuno di voi possiede la metà del lotto e si concedono reciproci diritti di accesso, si parla di servitù legale.
Una servitù non è un accordo casuale che una parte può semplicemente “annullare” a suo piacimento.
Corrono con la terra e vincolano i successivi proprietari.
In parole povere, il tuo vicino non può annullare unilateralmente l’atto, non importa quante lettere invia il suo avvocato.
Il fatto che il garage non esista più non estingue automaticamente il diritto di precedenza.
I tribunali esamineranno la formulazione e l’intento della servitù.
Se l’atto concede l’accesso veicolare in generale e non solo l’accesso a un garage esistente, è probabile che il diritto rimanga valido.
Anche laddove lo scopo originario è cambiato, le servitù vengono raramente rilasciate a meno che non siano chiaramente obsolete e non forniscano alcun vantaggio pratico: un limite legale elevato.
Anche l’affermazione del tuo vicino secondo cui non puoi usare la “sua metà” del vialetto quando vuoi è falsa.
Questo è ciò che significa accesso condiviso. Se stai utilizzando il vialetto in modo ragionevole e per lo scopo previsto, non è possibile limitarne o cronometrarne legalmente l’utilizzo.
Un’ingiunzione verrà concessa solo se le tue azioni sono ostruttive o esulano dall’ambito dell’atto.
Costruire un muro, ancora una volta, non può farlo se ciò interferisce con il tuo diritto legale di accesso.
Qualsiasi struttura che impedisca o ostruisca sostanzialmente l’uso di un vialetto costituirà un’invasione perseguibile.
Anche se teoricamente sei aperto davanti a un muro, è necessario che sia completamente sul suo terreno, adeguatamente rilevato e non comprometta i tuoi diritti.
Sui costi hai ragione: eventuali modifiche o liberatorie all’atto richiedono il tuo consenso, e il tuo vicino sarà tenuto a coprire le spese legali. I compiti non possono essere “asciati” dalle minacce. Possono essere modificati solo di comune accordo o, raramente, dal tribunale.
Ti porterà in tribunale se dici di no? Sì, chiunque può reclamare. Tuttavia, il successo è tutta un’altra questione.
Sulla base dei fatti descritti nella tua lettera, le prospettive sembrano scarse e i tribunali non vedono di buon occhio le controversie aggressive e inutili tra vicini.
Il mio consiglio è di mantenere la conversazione calma, basata sui fatti e preferibilmente per iscritto.
Gli incontri faccia a faccia possono aiutare, ma evita di concordare qualcosa in modo informale.
Anche la mediazione potrebbe essere un saggio passo successivo. I giudici si aspettano che i vicini cerchino di risolvere le controversie amichevolmente prima di andare in tribunale, e il rifiuto senza una buona ragione rischia di comportare una sanzione sui costi. È più veloce, più economico e meno conflittuale.
Se la questione si aggrava, la risposta misurata di un avvocato, piuttosto che una vera e propria battaglia in tribunale, è spesso sufficiente per riportare alla realtà un vicino troppo assertivo e salvarti dalla saga legale che sei giustamente ansioso di evitare.
Joanne Ellis, partner e specialista nella risoluzione delle controversie presso Stephensons, afferma: La prima cosa da controllare sono i documenti che ricevi dal tuo avvocato specializzato in trasferimenti quando acquisti una proprietà.
Ciò dovrebbe includere una copia dell’atto, qualsiasi consulenza legale e informazioni da parte del venditore che confermino se ci sono stati problemi precedenti con il vicino.
Joanne Ellis è una partner e specialista nella risoluzione delle controversie presso Stephensons
Nella maggior parte dei casi, il diritto di precedenza continua finché i proprietari dell’immobile non accettano di modificarlo.
Altri diritti, come le convenzioni restrittive, possono talvolta essere modificati dal Lands Tribunal, ma solo se vengono soddisfatti criteri rigorosi.
Da quello che hai detto, il tuo vicino accetta che esista il diritto di precedenza. Ciò rende difficile per loro convincere il tribunale a modificare l’atto.
La possibilità di utilizzare metà del loro vialetto quando lo desideri dipende dall’esatta formulazione dell’atto.
I tribunali interpretano gli atti in base al significato ordinario delle parole e a ciò che avrebbero significato al momento della firma.
Il fatto che il garage non ci sia più potrebbe essere rilevante, quindi la dicitura deve essere rivista attentamente.
La lettera dell’avvocato del tuo vicino dovrebbe spiegare su quali basi legali si basano. Se non esiste un argomento valido, sei in una posizione più forte e puoi ragionevolmente chiedere la copertura dei costi.
Puoi anche fare causa per interferenza con il tuo diritto di passaggio se ti viene impedito di usarlo. Tenere un registro dettagliato di tutti gli incidenti.
Sebbene sia sempre meglio raggiungere un accordo amichevole, assicurati di comprendere la tua posizione legale e qualsiasi problema pratico prima di accettare qualsiasi cosa.
Se sei in una posizione forte, hai più spazio per negoziare.
Se è probabile che il tuo vicino abbia successo, potrebbe essere ragionevole che ciascuna delle parti copra le proprie spese per un nuovo atto.
Pensa anche in modo pratico: potrai accedere al retro della tua proprietà se viene costruito un muro?
Hai bisogno di accesso veicolare? Può essere utile avere una conversazione aperta su ciò di cui ha bisogno il tuo vicino prima di decidere i passi successivi.
Infine, controlla se il venditore ha fornito informazioni accurate al momento dell’acquisto della proprietà.
In caso contrario, potresti avere motivo di presentare una richiesta di falsa dichiarazione. Se fossero onesti, vale la pena contattarli per i dettagli storici su come è stato utilizzato il diritto di precedenza.