Migliaia di appartamenti occuperanno edifici per uffici vacanti grazie alla nuova ordinanza di Los Angeles

I funzionari di Los Angeles hanno reso più semplice la conversione degli edifici commerciali sfitti in alloggi, aprendo le porte a decine di migliaia di appartamenti in tutta la città che richiedono alloggi.

Lo sviluppatore Garrett Lee sta già lavorando.

Dopo anni di lotta per trovare inquilini impiegatizi per uno sfarzoso grattacielo di uffici ai margini del centro, ha appena iniziato a convertire lo spazio ufficio in circa 700 appartamenti.

Con la nuova ordinanza sul riutilizzo adattivo a livello cittadino che entrerà in vigore questo mese, a Los Angeles si stanno verificando più conversioni abitative, ha detto Lee.

“È un monumento alla città.”

L’ordinanza ha aperto possibilità di conversione per gli edifici ben oltre le linee guida del 1999, aprendo la strada alla conversione dei vecchi edifici del centro e avviando una rinascita residenziale che decenni dopo si è trasformata in un quartiere vitale del centro come quartiere commerciale in cui poche persone volevano vivere.

La prima ordinanza si applicava agli edifici costruiti prima del 1975 e si concentrava principalmente nel centro della città. Secondo le nuove linee guida, gli edifici commerciali di Los Angeles che hanno solo 15 anni possono essere convertiti in abitazioni con l’approvazione del personale comunale invece di passare attraverso un lungo processo di revisione che arriva al Consiglio comunale.

Semplificare le approvazioni di conversione per i progetti che soddisfano le linee guida della città eliminerebbe uno dei maggiori ostacoli per gli sviluppatori che storicamente hanno dovuto indovinare quanto tempo ci vorrà per iniziare la costruzione, ha detto Lee.

“Quando si elimina questo rischio dal tavolo, aumenta sostanzialmente la probabilità di conversione”, ha affermato.

“Risolve sia la carenza di alloggi che il problema a lungo termine dei posti vacanti negli uffici”, ha affermato Lee, presidente di Jamison Properties

Los Angeles ha più di 50 milioni di piedi quadrati di spazi per uffici vacanti, secondo gli esperti del settore, distribuiti tra i numerosi quartieri commerciali e corridoi della città come Wilshire Boulevard.

La nuova ordinanza ha ispirato l’imprenditore David Tedesco ad andare avanti con i piani per convertire un edificio per uffici di alto profilo a Sherman Oaks, un quartiere non precedentemente incluso nelle linee guida sul riutilizzo adattivo della città.

La sua azienda, IMT Residential, prevede di trasformare l’ex quartier generale di Sunkist Growers in 95 appartamenti.

Progettata in stile brutalista, l’accattivante piramide rovesciata è visibile dalla 101 Freeway e fungeva da quartier generale di Sunkist dal 1970 al 2013. La Los Angeles Conservancy ha chiamato l’edificio “Una sinfonia in cemento,“degno dello status di punto di riferimento della città.

In precedenza, c’erano piani per ristrutturare l’edificio per nuovi uffici, ma poiché la domanda di spazi per uffici è diminuita dopo la pandemia, lo sviluppatore Tedesco ha affermato che la sua azienda ha deciso di utilizzare la nuova ordinanza sul riciclaggio adattivo per trasformarlo in residenze.

Le nuove regole significano che “possiamo andare avanti molto più velocemente” ed evitare una revisione dell’impatto ambientale potenzialmente lunga, ha affermato.

L’ordinanza del 1999 ha dimostrato che le persone volevano vivere in centro e potevano convertire i vecchi edifici per uffici in abitazioni o gli hotel in un quartiere, ha affermato Ken Bernstein, capo urbanista del Dipartimento di Pianificazione di Los Angeles.

La costruzione di nuovi appartamenti ha fatto seguito a un’ondata di riconversione del centro cittadino nei primi anni 2000, e l’ordinanza è stata estesa a molti altri quartieri con edifici più vecchi, tra cui Hollywood e Koreatown.

Ma fino a questo mese, la maggior parte delle conversioni residenziali in città richiedevano ancora ulteriori approvazioni, permessi e udienze, oltre a revisioni ambientali, ha detto Bernstein.

“Può essere un processo molto dispendioso in termini di tempo, ingombrante e costoso”, ha affermato.

Le nuove regole “sbloccano il potenziale” di migliaia di strutture sottoutilizzate in tutta la città, compresi centri commerciali come Westwood, Olympic Boulevard, South Los Angeles, Ventura Boulevard e Harbour District.

L’ordinanza non riguarda solo gli edifici adibiti ad uffici. Gli edifici industriali, i negozi e persino i parcheggi possono essere convertiti in residenze.

I proprietari del centro commerciale Bernstein prevedono di convertire parti delle loro superfici commerciali e garage in abitazioni secondo le nuove linee guida. Anche i piccoli centri commerciali potranno essere convertiti in alloggi.

Sebbene la nuova ordinanza abbia allentato gli ostacoli per i proprietari interessati a riconvertire i loro edifici inutilizzati, essi devono ancora far fronte a forze di mercato e normative che confondono tutti i promotori immobiliari.

Questi includono i tassi di interesse che rendono i prestiti edilizi più costosi. Le tariffe elevate hanno fatto lievitare il costo dei materiali e delle attrezzature da costruzione, mentre la repressione dei lavoratori privi di documenti ha ridotto e intimidito gran parte della forza lavoro internazionale su cui fa affidamento il settore immobiliare.

Gli sviluppatori sostengono anche che la Measure ULA, la “tassa sulle residenze” della città sulle vendite di grandi proprietà, danneggia le prospettive di redditività di qualsiasi abitazione.

La misura ULA “impedisce davvero agli sviluppatori di realizzare qualsiasi sviluppo nella città di Los Angeles”, ha affermato l’architetto locale Karin Liljegren, specializzata in progetti di riciclaggio adattivo e che ha aiutato la città a elaborare la nuova ordinanza.

I promotori temono inoltre che i nuovi appartamenti non genereranno entrate sufficienti a coprire i costi di costruzione.

Gli affittuari di appartamenti abituati a costanti aumenti dei prezzi hanno visto uno spostamento al ribasso lo scorso anno poiché gli affitti medi nell’area metropolitana di Los Angeles sono scesi a 2.167 dollari a dicembre, il prezzo più basso in quattro anni. Dati provenienti da elenchi di appartamenti.

Gli esperti non sono d’accordo sullo slancio dietro il calo. Alcuni dicono che è un segno di ciò che verrà, mentre altri suggeriscono che si tratti semplicemente di un breve plateau dei prezzi e che gli affitti aumenteranno di nuovo quest’anno.

L’attivista per la conversione Nella MacOskar, presidente del Central City Assn. Il gruppo di difesa delle imprese ha definito la nuova ordinanza “enorme” e crea “un’incredibile flessibilità” per i proprietari che vogliono apportare modifiche. Ma Los Angeles deve seguire l’esempio di altre città e fare di più in termini di incentivi finanziari per gli sviluppatori che cercano di realizzare un progetto.

Assn. Città Centrale La città vuole prendere in considerazione incentivi finanziari per la conversione, anche se sta attraversando un deficit di bilancio, ha detto McOsker.

I leader delle città dovrebbero prendere in considerazione l’offerta di incentivi finanziari, come quelli utilizzati in altre città per colmare il divario di redditività, ha affermato McOsker, citando programmi in altri distretti centrali degli affari.

Ad esempio, New York, Washington e Boston hanno programmi di riduzione delle tasse sulla proprietà. San Francisco offre agevolazioni fiscali sui trasferimenti e Chicago utilizza finanziamenti per l’incremento delle tasse per incoraggiare alcuni interventi di riqualificazione. In Canada, Calgary offre sovvenzioni dirette.

A Washington e New York, il riutilizzo adattivo è stato ampiamente adottato, ha affermato Lee, con conseguenti rifacimenti di edifici che aggiungono da 1.000 a 2.000 unità residenziali ciascuno.

Lee, che finora ha ristrutturato circa 2.000 appartamenti, ha detto che intende sfruttare i termini della nuova ordinanza che gli permetterebbero di mettere più appartamenti su ogni piano.

“Stiamo prendendo progetti che sono già completamente progettati e li stiamo riprogettando per unità più piccole”, ha detto, il che aiuta ad abbassare gli affitti.

Il nuovo requisito di età continua di 15 anni porterà ogni anno un nuovo gruppo di candidati alla conversione. Le strutture costruite più recentemente richiedono meno aggiornamenti e potrebbero non richiedere adeguamenti sismici per soddisfare i codici di sicurezza.

“Il vintage conta”, ha detto Lee. “La conversione di un edificio del 1990 rispetto a uno del 2010 è un’operazione notte e giorno a causa delle differenze dei codici dell’epoca.”