Di Sarah Rappaport, Bloomberg
Secondo il rapporto Luxury Outlook 2026 di Sotheby’s International Realty, i ricchi sono sempre più alla ricerca di proprietà che possano ospitare famiglie allargate. I Millennial e la Generazione X stanno guidando il cambiamento alla ricerca di case che funzionino sia per i bambini piccoli che per i genitori anziani.
Bradley Nelson, direttore marketing dell’azienda, ha guidato il rapporto. Dice che quasi un acquisto su cinque negli Stati Uniti viene effettuato da acquirenti che intendono stare con parenti al di fuori dei loro parenti stretti, compresi i nonni che possono contribuire a pagare il conto.
Nelson afferma che gli acquirenti benestanti, nelle loro ricerche, danno priorità a caratteristiche come pensioni e appartamenti indipendenti. In città come New York e Miami c’è una richiesta di appartamenti adiacenti che possano essere combinati per creare spazi multigenerazionali. Ma la tendenza va oltre le ristrutturazioni, afferma Nelson, e sta plasmando sempre più ciò che architetti e costruttori creano nelle nuove proprietà.
Ciò include un aumento in diverse suite matrimoniali. Oltre ai bagni privati, queste camere da letto primarie sono sempre più progettate con piccole aree salotto o aree ufficio per garantire la privacy lontano dal resto della famiglia.
“Questi piccoli dettagli creano un senso di uguaglianza tra più generazioni che hanno scelto di acquistare una proprietà insieme”, afferma Nelson.
Non tutto questo è alimentato dalla generosità del baby boom. John Young, consulente immobiliare globale presso la Golden Gate Sotheby’s International Realty con sede in California, afferma nel rapporto di aver notato questa tendenza immobiliare multigenerazionale tra i clienti di Palo Alto e della Silicon Valley. “Potrebbero avere figli piccoli e sono nella posizione di dare una vita migliore ai loro genitori, che li hanno portati dove sono”, ha scritto.
La vita multigenerazionale assume forme diverse. Per alcune famiglie è prevista la condivisione a tempo pieno dello spazio comune per aiutare nella cura dei bambini o degli anziani. Per altri, significa condividere una casa di vacanza per alcune settimane all’anno: una baita ad Aspen, in Colorado, o una casa al mare negli Hamptons, a Long Island, a New York, dove la famiglia si riunisce in estate.
Nelson afferma che questo cambiamento sta avvenendo poiché i ricchi possiedono proprietà di fascia alta in diverse parti del mondo. Secondo il rapporto, nel 2025, solo il 51% degli acquirenti di case nel mercato del lusso ha acquistato una casa come residenza principale. “Il settore immobiliare riguarda meno le decisioni individuali e più il portafoglio complessivo”, afferma.
Ecco altre tre tendenze evidenziate dal Sotheby’s International Realty 2026 Luxury Outlook:
La privacy è molto importante
Secondo il rapporto, le principali preoccupazioni degli acquirenti di case benestanti sono la privacy e la sicurezza, anche se la criminalità è diminuita in molti mercati. Negli Stati Uniti, secondo i dati dell’FBI, i furti con scasso nelle abitazioni sono diminuiti del 68% negli ultimi tre decenni. Tuttavia, secondo un rapporto del luglio 2025 della società di ricerche di mercato Statista, si prevede che la spesa globale per la sicurezza domestica intelligente raggiungerà i 39 miliardi di dollari entro il 2029.
Nick Damianos, consulente immobiliare globale presso Bahamas Sotheby’s International Realty, afferma nel rapporto che i problemi di privacy possono complicare anche proprietà apparentemente ideali, come i rifugi su isole private.
“Le celebrità spesso si sentono al sicuro sulle isole perché sono alcuni degli unici posti al mondo dove possono essere sicuri che non saranno disturbati da nessuno”, ha scritto Damianos. “Ma un’isola può essere più difficile da proteggere di una casa in un’area recintata.”
New York è ancora New York
“C’è fiducia a lungo termine nella città di New York”, dice Nelson, aggiungendo che il tasso di vendita che ha visto nel 2025 è stato abbastanza robusto, nonostante tutto il rumore di un esodo di residenti ricchi in seguito all’elezione del sindaco socialista democratico Zohran Mamdani. (Le vendite di appartamenti di lusso in realtà sono aumentate dopo la sua vittoria elettorale.)
Nelson cita politiche di ritorno in carica più severe da parte dei grandi datori di lavoro, insieme a quelli che descrive come “investimenti sismici” in immobili commerciali, come il nuovo ufficio da 4 miliardi di dollari di JPMorgan Chase.
Vengono stipulati anche affari di fascia alta. Nelson indica un attico nel West Village venduto per 87,5 milioni di dollari – la cui chiusura è prevista intorno al 2027 una volta completata la costruzione – come prova di rinnovata fiducia nella città. Si prevede che la vendita stabilirà un record per Lower Manhattan.
“Sono fermamente convinto di non scommettere mai contro New York”, aggiunge Nelson.
Un mercato immobiliare in due parti
Il rapporto suggerisce che gli agenti che vendono case al prezzo di 10 milioni di dollari e oltre sono i più rialzisti, con la fascia alta che sovraperforma il settore immobiliare più ampio. La parte centrale del mercato sembra più spaventosa. Ciò avviene in quanto il CEO della piattaforma di quotazione Zillow prevede un anno lento per il settore immobiliare statunitense.
Gli acquirenti benestanti sono meno esposti ai fattori macroeconomici, ha affermato Mark Zandi, capo economista di Moody’s Analytics, citato nel rapporto di Sotheby’s. “All’estremità inferiore dello spettro del mercato del lusso, gli acquirenti di case sono un po’ più sensibili al loro patrimonio netto complessivo e al mercato azionario”, secondo Zandi.
Tuttavia, i fondamentali economici del consumatore di lusso rimangono forti, afferma Nelson: “Uno dei parametri di riferimento che citiamo è una chiamata sugli utili da parte di Delta Airlines. Hanno parlato di come stanno riprogrammando i loro aerei per avere più inventario premium”.
È un po’ come se la parte anteriore degli aerei si riempisse più velocemente dei posti in Economy: anche gli immobili di lusso sono più richiesti, dice.
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