I prossimi grattacieli HDB a Pearl’s Hill supereranno Pinnacle@Duxton?

SINGAPORE- Nel centro di Singapore, il Pinnacolo@Duxton si distingue in tre modi: è l’unico progetto Housing Board nel centro della città che ha meno di 20 anni, di gran lunga il più alto con i suoi 50 piani, e vanta un tour de force architettonico: le sue sette torri sono collegate da due dei ponti sospesi più lunghi del mondo.

Per questi motivi, tra gli altri, questo punto di riferimento unico vicino al Central Business District ha visto una robusta crescita dei prezzi di vendita negli ultimi dieci anni, con vendite multimilionarie per un singolo progetto di edilizia residenziale pubblica tra il 2015 e il 2025.

Ma sarà ancora così una volta raggiunta la via di mezzo? un nuovo grattacielo HDB a Pearl’s Hill – più di 60 piani di altezza e a un tiro di schioppo?

Il progetto Pearl’s Hill, annunciato il 4 marzo, sarà il primo sviluppo di edilizia sociale sulla collina di Outram Park in più di quattro decenni. Saranno circa 1.700 gli appartamenti flessibili bilocali, trilocali e quadrilocali e 140 immobili pubblici in affitto.

È improbabile che la crescita dei prezzi di vendita di Pinnacle@Duxton rallenti in modo significativo nel breve e medio termine, ha affermato Eugene Lim, direttore generale di ERA Singapore.

Questo perché gli appartamenti di Pearl’s Hill, che dovrebbero essere classificati come Prime, non arriveranno sul mercato di rivendita prima del 2040, o almeno 15 anni dopo l’inizio delle vendite.

Un altro progetto Build-To-Order (BTO) in costruzione nella zona centrale – Cime fluviali I e II a Rochercomposto da 960 unità, il suo completamento è previsto per la metà del 2028. Sono classificati come appartamenti Prime e probabilmente arriveranno sul mercato di rivendita nel 2038.

“Per i prossimi dieci anni l’offerta di nuove abitazioni di proprietà nel centro cittadino potrebbe quindi restare limitata”, spiega Lim.

Un altro fattore che potrebbe impedire ad acquirenti e venditori di essere troppo esuberanti riguardo ai condomini di rivendita di Pearl’s Hill È le restrizioni di rivendita che verranno applicate, dicono gli analisti.

Se il progetto Pearl’s Hill sarà classificato come Prime, sarà accompagnato da condizioni di vendita più rigorose, incluso un periodo minimo di occupazione (MOP) di dieci anni e, alla luce del premio per l’ubicazione nel centro città, tassi di recupero significativamente più alti poiché il governo potrebbe dover fornire sussidi significativamente più alti per mantenere i prezzi fissi accessibili.

Inoltre, gli acquirenti di appartamenti Prime saranno limitati alle famiglie che attualmente soddisfano il tetto di reddito HDB $ 14.000 al mese per coppie e famiglie – come parte delle restrizioni volte a mantenere gli alloggi a prezzi accessibili e garantire l’equità.

Un’altra considerazione è il fatto che Pinnacle@Duxton, che ora ha 16 anni, avrà più di 30 anni quando Pearl’s Hill raggiungerà il mercato di rivendita e potrebbe essere maturo per l’Home Improvement Program, che in genere avviene circa 30 anni dopo la costruzione degli appartamenti e aiuta a mantenere i valori delle case.

Il progetto da 1.848 unità sarà in grado di sfruttare i vantaggi rispetto allo sviluppo di Pearl’s Hill – come un MOP più breve di cinque anni e nessuna restituzione dei sussidi – per aumentare il suo valore di rivendita?

Un appartamento di cinque stanze è stato venduto per la cifra record di 1,6 milioni di dollari nell’agosto 2025, mentre un appartamento di quattro stanze è stato venduto per 1,518 milioni di dollari nel marzo 2025. Queste sono state tra le transazioni di appartamenti da 367 milioni di dollari a Pinnacle@Duxton tra il 2015 e il 2025, con i prezzi medi degli appartamenti di quattro e cinque stanze in aumento di circa il 4,7% all’anno, secondo ERA Singapore.

Il professor Sing Tien Foo, professore senior di diritto immobiliare alla NUS Business School, ritiene che entrambi i progetti attireranno acquirenti nel centro della città e si rafforzeranno a vicenda in termini di crescita dei prezzi.

“I due progetti non sono perfettamente intercambiabili in termini di età, ubicazione, mix di appartamenti e tipologie, quindi l’interesse per gli appartamenti di Pearl’s Hill potrebbe generare ricadute positive sui prezzi di rivendita a Pinnacle@Duxton”, ha affermato.

La signora Christine Sun, principale ricercatrice e stratega del gruppo Realion (OrangeTee & ETC), ritiene che i tempi del lancio di Pearl’s Hill potrebbero avere un impatto sulla crescita dei prezzi di rivendita presso Pinnacle@Duxton.

Quando Pearl’s Hill verrà lanciato nei prossimi due anni, gli acquirenti che cercano nuovi appartamenti nella zona centrale potrebbero decidere di aspettare piuttosto che acquistare a Pinnacle@Duxton.

“Il calo della domanda potrebbe far sì che i prezzi di Pinnacle@Duxton ristagnino o crescano a un ritmo più lento”, ha affermato Sun.

Ma se il lancio dovesse avvenire quattro o cinque anni dopo, gli acquirenti che non vogliono aspettare così a lungo per un nuovo appartamento in centro città probabilmente continueranno ad acquistare da Pinnacle@Duxton, il che potrebbe continuare a stimolare la crescita dei prezzi di vendita lì, ha aggiunto.

La signora Sun ha anche osservato che i profitti potrebbero essere limitati dal fatto che gli appartamenti Pinnacle@Duxton stanno invecchiando e nuovi BTO vengono costantemente lanciati in molte località scelte, comprese le zone periferiche della città e vicino alle stazioni MRT.

“Gli acquirenti possono invece ottenere questi nuovi appartamenti, anche se non sono in centro”, ha detto.

Indipendentemente da quali fossero le dinamiche di mercato quando i condomini di Pearl’s Hill arrivarono sul mercato di rivendita, resta il fatto che questi due iconici progetti di edilizia pubblica hanno ciascuno caratteristiche che dovrebbero consentire loro di mantenere il loro valore nel tempo.

Anche se hanno più di 30 anni, gli iconici appartamenti Pinnacle@Duxton saranno ancora relativamente giovani e avranno meno restrizioni di vendita rispetto a Pearl’s Hill.

Se la storia è indicativa, gli appartamenti più vecchi in posizioni privilegiate o mature a Singapore spesso mantengono il loro valore e in alcuni casi continuano addirittura ad apprezzarsi nonostante i loro contratti di locazione obsoleti.