Di Patrick Clark, Bloomberg
L’era dell’imprenditore come cattivo immobiliare dell’America dovrebbe essere finita.
I gestori finanziari come Blackstone Inc. e Pretium, che hanno rilevato gli affitti unifamiliari sulla scia della crisi finanziaria, hanno subito un colpo dopo l’altro a causa dell’impennata dei prezzi delle case. Ma da allora il gruppo ha raffreddato l’acquisto e gli attacchi si sono calmati.
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Non più. Mercoledì il presidente Donald Trump ha messo a fuoco la questione quando ha promesso in un post sui social media di impedire agli investitori istituzionali di acquistare più case. Alcuni grandi proprietari di case unifamiliari sono rimasti colti di sorpresa dalla notizia, secondo gli esperti.
I trader hanno immediatamente venduto le azioni ritenute a rischio. Le azioni di Blackstone sono scese fino al 9,3% e Invitation Homes Inc., il più grande proprietario di case in affitto negli Stati Uniti, fino al 10%. L’editto di Trump era scarso nei dettagli – e le azioni hanno compensato quelle perdite nelle negoziazioni successive – ma il messaggio è stato inviato.
“Ha chiaramente le leve che può usare per cercare di fare quello che dice, il che potrebbe rendere la vita piuttosto infelice a queste aziende”, ha detto Jeffrey Langbaum, analista immobiliare senior di Bloomberg Intelligence. “Quando ti schieri dalla parte di aiutare l’individuo a permettersi più facilmente una casa e tutto quello che devi fare è dare la colpa alle grandi istituzioni, che vendono.”
Trump ha detto che prenderà “immediatamente” provvedimenti per vietare ai grandi investitori istituzionali di acquistare più case unifamiliari e chiederà al Congresso di codificarlo.
Gli analisti di RBC Capital Markets hanno affermato che il piano è una brutta notizia per Invitation Homes e American Homes 4 Rent, due proprietari quotati in borsa focalizzati sulle case in affitto. Ma le aziende “hanno superato da tempo il momento della crescita significativa del numero di case, e al momento non prevediamo un aumento della nostra impronta come nucleo del business”, hanno aggiunto.
Lo stesso vale probabilmente per aziende come la società in portafoglio di Blackstone Tricon, che possiede più di 56.000 case, e FirstKey Homes di Cerberus Capital Management, che ha circa 49.000 proprietà, secondo SFR Analytics.
Ma l’impatto degli investitori dalle tasche profonde sulle opportunità di acquisto di case è spesso sopravvalutato. Secondo SFR Analytics, i 24 principali proprietari di case unifamiliari possiedono complessivamente poco più di 520.000 abitazioni. Ciò corrisponde a circa il 3,5% dei 15 milioni di case in affitto negli Stati Uniti e a meno dell’1% del totale delle case unifamiliari.
“La nostra proprietà di case unifamiliari negli Stati Uniti rappresenta circa il 2% del nostro patrimonio immobiliare e lo 0,5% del totale dell’azienda”, ha affermato Blackstone in una nota. “Siamo stati anche venditori netti di case negli ultimi dieci anni, con il nostro inventario in calo di oltre un quinto.”
Cerberus e Price hanno rifiutato di commentare.
Sacchi da boxe
I proprietari istituzionali sono stati favoriti negli ultimi dieci anni, con i critici che dipingono le aziende come profittatori che hanno incassato dalla crisi dei pignoramenti negli Stati Uniti e hanno esacerbato le sfide di accessibilità economica che hanno raggiunto proporzioni storiche.
Le frecciate provengono da entrambi i lati dello spettro politico. Nel 2019, la senatrice democratica Elizabeth Warren del Massachusetts ha criticato Blackstone per aver tratto profitto “spudoratamente” dalla crisi immobiliare del 2008. Un paio di anni dopo, il vicepresidente JD Vance ha scatenato una tempesta quando ha affermato che i proprietari istituzionali stavano rendendo difficile per i giovani americani l’acquisto di case.
“Penso che la mia prima reazione sia stata, ‘oh no, non di nuovo questo,'” ha detto Sean Dobson, CEO della società di noleggio Amherst Group, in un’intervista a Bloomberg Television. “Proibire agli investitori di immettere capitali nel mercato immobiliare non migliorerà l’accessibilità economica.”
La maggior parte dei principali proprietari istituzionali ha ridotto drasticamente gli acquisti a partire dalla metà del 2022, quando l’aumento dei tassi di interesse e i prezzi ostinatamente elevati delle case hanno reso sempre più difficile trovare case che producessero un affitto sufficiente a coprire il servizio del debito su un mutuo.
Recentemente, i grandi proprietari terrieri sono emersi come fonte di domanda per costruttori di case come Lennar Corp. e DR Horton Inc., che possono cedere nuove case a società istituzionali durante i periodi di bassa domanda da parte degli acquirenti tradizionali. Non è chiaro se il divieto proposto da Trump impedirebbe questo tipo di transazioni, secondo una nota degli analisti di Evercore.
Tuttavia, i proprietari istituzionali rimangono una presenza importante ad Atlanta, Dallas, Phoenix, Tampa e in altre aree metropolitane che sono cresciute negli ultimi anni. Secondo l’economista senior di Realtor.com Jake Krimmel, è improbabile che spingerli completamente fuori dal mercato renda gli alloggi più accessibili.
“La crisi di accessibilità è fondamentalmente un problema di approvvigionamento”, ha affermato Krimmel in una nota. “La grande proprietà aziendale è una falsa pista nel più ampio dibattito sull’offerta: la maggior parte delle proprietà unifamiliari in affitto sono di proprietà di piccoli proprietari, e molti dei mercati in cui gli investitori istituzionali sono stati più attivi sono anche luoghi in cui le scorte sono già aumentate e la crescita dei prezzi si è raffreddata negli ultimi due anni.”
-Con l’assistenza di Natalie Wong, Prashant Gopal e Preeti Singh.
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